정부가 서울 ▲용산 ▲과천 ▲태릉CC 등 도심 핵심 입지의 유휴부지와 노후 공공시설을 활용해 총 6만 가구 규모의 주택 공급에 나선다. 판교 신도시 2개에 맞먹는 신도시급 물량으로, 서울에만 3만2000가구가 집중 배치돼 도심 주거 불안 완화의 마중물이 될 전망이다.구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 29일 정부서울청사에서 ‘주택공급촉진 관계장관회의’를 주재하고 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 확정·발표했다. 이번 대책은 지난해 발표된 ‘9·7 주택공급 확대방안’의 연장선으로, 수요가 높은 도심 요지에 양질의 주택을 신속 공급하는 데 초점을 맞췄다.용산·과천·태릉CC ‘공급 3대 축’이번에 발표된 공급 물량은 총 6만 가구(기존 용산 기계획 물량 제외 시 5만2000가구)로, 서울 3만2000가구(53.3%), 경기 2만8000가구(46.5%) 등 수도권 도심에 집중된다.주요 공급 거점으로는 ▲서울 용산국제업무지구(1만 가구) ▲서울 노원구 태릉CC(6800가구) ▲경기 과천 경마장·방첩사 일대(9800가구) 등 선호도가 높은 핵심 입지가 대거 포함됐다.부지 유형별로는 ▲국유지(47%) ▲공공기관 부지(36.7%) ▲공유지(5.7%) 순으로, 정부는 기능이 축소된 공공부지와 노후 청사를 주거 공간으로 전환해 입지 효율성을 극대화한다는 전략이다.특히 용산 일대가 최대 공급 축으로 떠올랐다. 구체적으로 ▲용산국제업무지구에 최대 1만 가구 ▲미군 반환 부지 캠프킴에 2500가구 ▲501정보대 부지에 소형주택 150가구가 공급된다.용산국제업무지구와 501정보대 부지는 2028년, 캠프킴은 2029년 착공을 목표로 한다. 업무·교통·문화 인프라를 갖춘 용산을 직주근접형 핵심 주거 거점으로 육성하겠다는 구상이다.경기 과천에서는 경마장과 방첩사 부지를 통합 개발해 9800가구를 공급한다. 정부는 주암택지지구와 연계한 직주근접 생활권 조성을 통해 자족 기능을 강화할 방침이다.장기간 표류했던 서울 노원구 태릉CC 개발도 재추진된다. 87만5000㎡ 부지에 6800가구가 들어서며, 서울 동북권의 대규모 공공주택 거점으로 육성된다.이와 함께 ▲경기 성남 금토·여수지구(6300가구) ▲동대문구 국방연구원 이전 부지(1500가구)▲은평구 불광동 연구기관 이전 부지(1300가구) 등에서도 추가 공급이 이뤄진다.우수 입지·청년 주거에 방점이번 대책의 핵심 키워드는 ‘우수 입지’와 ‘청년·신혼 주거 안정’이다. 정부는 역세권·일자리 인접·생활 인프라가 갖춰진 지역을 중심으로 공급하고, 청년·신혼부부가 감당 가능한 가격대의 공공주택 비중을 확대할 방침이다.공급 체감도를 높이기 위해 부처 간 협업을 통한 ▲이전 절차 간소화 ▲예타 면제 ▲사업 일정 단축 등 속도감 있는 추진 전략도 병행된다. 정부는 2027년부터 순차적으로 착공에 들어간다는 목표다.김윤덕 국토교통부 장관은 이날 정부의 부동산 공급 대책 관련 “공급 물량은 이번 발표로 끝나는 것이 아니라 협의와 검토를 거쳐 추가로 계속 발표할 것”이라며 “이번에는 물량에 집중했지만 추후 제도 개선 과제도 발굴해 함께 발표하겠다”고 설명했다.

정부가 용산·과천·태릉CC 등 도심 핵심지에 6만 가구 규모 주택 공급을 추진하겠다고 발표한 가운데, 서울시가 대책의 실효성과 속도에 대해 공개적으로 우려를 표명했다. 서울시는 공공 주도 방식에 치우친 이번 방안으로는 당면한 ‘공급 절벽’을 해소하기 어렵다며, 민간 정비사업 활성화와 규제 완화가 보다 현실적인 해법이라고 강조했다.서울시는 29일 발표한 공식 입장문을 통해 “주택 공급은 중앙정부와 서울시가 대립할 사안이 아니라 시민 주거 안정을 위해 공동으로 풀어야 할 과제”라면서도, “이번 대책은 서울시가 제시한 최소한의 전제조건이 배제된 채 마련됐다”며 깊은 유감을 표했다.“정비사업 막혀 공급 절벽…공공 중심에 매몰”서울시는 서울 주택 공급의 90% 이상이 민간 주체, 특히 정비사업을 통해 이뤄져 왔다는 점을 강조했다. 지난해 서울 아파트 공급 물량의 64%가 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 공급됐다는 점을 들어, 향후 공급 회복의 핵심 역시 민간 정비사업에 있다는 주장이다.서울시는 2010년대 정비구역 해제 및 신규 지정 중단의 여파로 공급 파이프라인이 끊겼고, 이로 인해 향후 4년간 공급 급감이 예상되는 ‘공급 절벽’ 국면에 접어들었다고 진단했다.특히 정부의 10·15 대책 이후 강화된 조합원 지위양도 제한과 이주비 대출 규제가 정비사업 추진을 가로막고 있다고 지적했다. 서울시는 올해 이주가 예정된 사업장 43곳 중 39곳이 대출 규제로 이주비 부담이 커지고 사업이 지연되는 피해를 겪고 있다고 밝혔다.서울시는 이번 정부 발표가 ‘공공 주도 공급 방식’에 과도하게 집중돼 민간 정비사업 활성화라는 핵심 과제를 외면했다고 비판했다.특히 정부가 발표한 서울 내 3만2000가구 공급 대상지가 서울시와 충분한 사전 협의 없이 일방적으로 공개됐다는 점을 문제 삼았다.서울시는 용산국제업무지구 주택 공급 규모를 정부안(1만 가구)보다 낮은 최대 8000가구로 제한해야 한다는 입장을 유지해 왔다. 이는 주거 비율을 40% 이내로 관리해 국제업무지구의 업무·경제 기능을 유지하고, 양질의 주거환경을 조성하기 위한 조정이라는 설명이다.태릉CC 개발 계획에 대해서도 서울시는 개발제한구역 해제에 비해 주택 공급 효과가 크지 않다며, 환경 보전 가치와 정책 실효성을 함께 고려해야 한다고 지적했다.서울시는 상계·중계 등 인근 노후 주거지의 재개발·재건축을 통해 최대 2만7000가구 추가 공급이 가능하다며, 민간 정비사업을 통한 공급이 보다 현실적인 대안이라고 주장했다.“착공 시기 늦어…단기 공급 효과 제한”서울시는 정부가 발표한 국공유지·유휴부지 상당수가 착공까지 최소 4~5년 이상 소요될 가능성이 높다고 지적했다.서울시 자체 추진 사업 4곳을 제외하면, 대부분의 공급 부지는 빨라야 2029년 이후에나 착공이 가능해 당장의 공급 부족을 해소하기에는 역부족이라는 판단이다.서울시는 “과거 문재인 정부의 8·4 대책처럼, 현장 여건과 주민 의사가 배제된 공급 정책은 실패를 반복할 가능성이 크다”고 경고했다.서울시는 현재 진행 중인 정비사업에 대한 규제 완화가 단기간 내 공급을 확대할 수 있는 가장 빠른 수단이라고 강조했다.특히 10·15 대책에 따른 금융·이주 규제 완화만으로도 정부 발표 물량보다 빠르게 주택을 공급할 수 있다는 입장이다.서울시는 “이번 대책이 끝이 아니라, 주택시장 불안의 원인을 직시하고 현장의 목소리를 반영한 실효성 있는 후속 정책이 논의돼야 한다”며, 정부에 추가적인 제도 개선과 공급 대책 마련을 강력히 촉구했다.

※부동산 시장은 하루가 다르게 변합니다. 정책, 거래, 개발 소식이 쏟아지는 가운데, 이번 주 꼭 알아야 할 뉴스만 AI가 골라 드립니다. 은 한 주간의 주요 부동산 이슈를 5분 만에 훑어보는 압축 브리핑입니다.AI 에디터는 이번 주 (1월 19일~21일 기준)에 한국 부동산 시장에서 주목받은 주요 이슈로 ▲양도세 중과 유예 종료 촉각 ▲규제 강화 속 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 ▲서울 대체지 강세양도세 중과 유예 종료 촉각…급매 출현 vs ‘버티기’ 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시한(5월 9일)이 다가오면서 부동산 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 최근 정부와 정치권에서 유예 연장에 부정적인 기류가 감지되자, 일부 지역에서는 세 부담을 피하려는 급매물이 출회하는 모습이 나타났다. 강남·송파·동작·노원 등에서는 기존 호가보다 1억~4억 원가량 낮춘 매물이 등장하며 단기 매도 움직임이 포착됐다. 다만 시장 전반에서는 여전히 ‘똘똘한 한 채’ 선호와 매물 잠김 현상이 강해, 본격적인 매도 러시는 제한적이라는 평가가 나온다. 규제 강화 속 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림…소형이 대형보다 비싼 역전 현상대출 규제와 자금 부담이 커지면서 실수요자와 투자자의 선택이 ‘면적보다 입지’로 이동하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 서울 성동구 등 일부 인기 단지에서는 소형(전용 59㎡)이 중대형(84㎡)보다 높은 가격에 거래되는 역전 현상까지 나타났다.이는 대출 한도가 제한된 상황에서 더 작은 면적이라도 학군·교통·브랜드가 뛰어난 핵심 자산을 선호하는 경향이 강화된 결과로 해석된다. 특히 ▲직주근접 ▲재개발 기대 ▲생활 인프라가 우수한 지역으로 수요가 집중되며 가격 격차가 벌어지고 있다.서울 대체지 강세…성남·분당·수정·중원까지 상승세 확산서울 집값 부담이 커지면서 수도권 대체 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 이번 주 더욱 뚜렷해졌다. 특히 성남시(분당·수정·중원) 일대는 최근 주간 가격 상승률이 서울 주요 지역을 웃돌며 강세를 보이고 있다.분당의 대장 단지와 1기 신도시 재건축 기대 단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지고, 기존에 상대적으로 저평가됐던 수정·중원구까지 상승 흐름이 확산되는 모습이다. 서울 접근성이 뛰어나면서도 가격 부담이 상대적으로 낮다는 점이 매수 심리를 자극하고 있다는 분석이다.*이 기사는 AI를 활용해 작성했습니다.

올해 첫 서울 아파트 분양 단지인 서대문구 연희동 ‘드파인 연희’(연희1구역 재개발)의 청약 당첨 최고 가점이 5인 가구 기준 최고점인 74점으로 집계됐다. 28일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이날 발표된 드파인연희 당첨 가점은 최저 61점, 최고 74점이었다.청약 가점은 ▲무주택 기간 ▲통장 가입 기간 ▲부양가족 수로 산정한다. 구체적으로 ▲무주택 기간 15년 이상(32점) ▲청약통장 가입 기간 15년 이상(17점) ▲본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이면 만점(84점)이다.드파인연희 당첨 최고 가점(74점)은 5인 가구가 15년 이상 무주택 기간을 유지하면서 청약통장에 가입한 지 15년이 지나야 얻을 수 있는 점수다. 1가구를 뽑는 전용면적 115㎡B형에서 나왔다. 당첨 최저점(61점)은 전용 74㎡B형에서 등장했다. 이 주택형의 최고 가점은 4인 가구가 받을 수 있는 최고점인 69점이었다.전용 115㎡B형을 제외한 주택형의 평균 당첨 가점은 60점대(63.50∼69.11점)로 집계됐다.앞서 이 단지는 특별공급과 일반공급 1순위 청약 결과 각각 37.8대 144.1대 1의 평균 경쟁률을 기록했다.이 단지의 전용 84㎡ 분양가는 13억9200만~15억6500만원 수준으로 책정됐다.길 하나를 사이에 두고 맞은편에 위치한 DMC파크뷰자이 1단지 전용 84㎡의 이달 매매 시세가 13억9000만~16억1000만원 선에 형성돼 있는 점을 감안하면, 기대할 수 있는 시세 차익은 크지 않은 편이다. 그럼에도 불구하고 청약 경쟁률과 당첨 가점이 비교적 안정적인 수준을 기록하며, 시장 수요가 견조했다는 평가가 나온다.서울의 부족한 입주 물량과 아파트값 상승세가 수요자들의 관심을 끈 것으로 풀이된다.또 단지는 올해 첫 서울 아파트 분양이자 SK에코플랜트가 2022년 출시한 프리미엄 주거 브랜드 ‘드파인’이 서울에 처음으로 적용된 단지로도 관심을 끌었다.단지는 지하 4층∼지상 29층, 13개 동, 총 959가구 규모로 조성되며 입주는 2029년 1월 예정이다.

이재명 대통령이 주택 공급 정책과 관련해 “현실적으로 실행 가능한 공급 확대 방안”을 예고하면서, 정부가 준비 중인 후속 공급대책의 구체적인 내용에 시장의 관심이 쏠리고 있다.이 대통령은 21일 신년 기자회견에서 “곧 국토교통부가 주택 공급 확대 방안을 발표할 것”이라며 “막연한 목표치가 아니라 인허가와 착공을 기준으로 한 현실적인 수치를 제시하겠다”고 밝혔다. 단순한 계획 발표에 그치지 않겠다는 점을 분명히 한 것이다.정부는 앞서 지난해 9·7 주택공급 확대 방안을 통해 2030년까지 수도권에서 연간 27만 가구, 총 135만 가구를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 당시 대책에는 서울 도심 내 노후 청사와 유휴부지를 활용한 복합 개발을 통해 공급을 늘리는 방안도 포함됐다. 현재 준비 중인 후속 대책은 이 같은 방향을 구체화하는 성격이 될 것으로 보인다. 정부는 실제로 신규 주택 착공이 가능한 부지와 지역을 중심으로 세부 공급 물량을 제시하는 데 초점을 맞추고 있는 것으로 전해졌다. 당초 지난해 말 발표가 예상됐으나 조율 과정이 길어지며 일정이 연기됐고, 이르면 이달 말 발표될 가능성이 거론된다. 부동산 시장의 최대 관심사가 서울 집값인 만큼, 후속 대책의 성패는 서울 내 공급 물량을 얼마나 현실적으로 제시하느냐에 달렸다는 평가가 나온다. 특히 용산국제업무지구는 유력한 후보지로 꼽히는 곳이다. 이 지역의 주택 공급 규모를 두고는 정부와 서울시 간 시각차가 존재한다. 서울시는 업무·상업 중심지라는 특성을 고려해 주택 물량을 약 6000 가구에서 8000 가구 수준으로 조정하는 방안을 검토 중인 반면, 정부는 선호 지역에 체감 가능한 공급 효과를 내려면 1만~2만 가구는 필요하다는 입장이다. 용산구는 인근 유수지 재정비와 수송부 부지 개발 등을 포함하면 최대 1만8천 가구까지 공급이 가능하다는 의견을 내놓고 있다. 문재인 정부 시절 추진됐다가 무산된 노원구 태릉골프장 역시 재검토 대상지로 거론된다. 당시 정부는 1만 가구 공급을 목표로 했으나 교통 혼잡과 환경 훼손 우려로 주민 반발이 거셌다. 이번에 다시 추진될 경우 공급 물량을 6000 가구 안팎으로 줄이고 교통·공원 인프라를 보완하는 방식이 유력하다는 관측이 나온다. 이 밖에도 ▲성수동 경찰기마대 부지 ▲관악세무서 ▲목동 서울출입국관리사무소 등 도심 내 노후 공공청사와 유휴부지들이 공공 주도의 신속한 복합 개발 후보지로 거론되고 있다. 전세 물량 부족에 대응하기 위한 방안으로 ‘도심 블록형 주택’과 같은 새로운 공급 모델이 포함될 가능성도 있다. 저층 다가구·다세대 주택 밀집 지역을 블록 단위로 묶어 중밀도로 개발하는 방식으로, 김윤덕 국토교통부 장관도 최근 임대주택 공급 대안 중 하나로 언급한 바 있다.

※부동산 시장은 하루가 다르게 변합니다. 정책, 거래, 개발 소식이 쏟아지는 가운데, 이번 주 꼭 알아야 할 뉴스만 AI가 골라 드립니다. 은 한 주간의 주요 부동산 이슈를 5분 만에 훑어보는 압축 브리핑입니다.AI 에디터는 이번 주 (1월 19일~21일 기준) 에 한국 부동산 시장에서 주목받은 주요 이슈로 ▲수도권 핵심지 고가 잇단 고가 거래 ▲임대차 시장 ‘구조 전환’ 가속 ▲거래 위축 속 가격 버티기수도권 핵심지 고가 거래 이어져…분당·과천서 ‘평당 1억’ 등장수도권 주요 지역을 중심으로 고가 아파트 거래가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 들어 성남 분당구와 과천시 등에서 평당 1억 원을 웃도는 거래가 연이어 포착됐다. 분당 수내동과 과천 원문동 일대에서는 전용 84㎡ 기준 25억~30억 원대 거래가 성사되며, 수도권 인기 지역의 가격 강세가 여전히 유지되고 있다는 평가다.시장에서는 서울 핵심지의 매물 부족과 가격 부담이 수도권 인접 핵심지로 수요를 분산시키고 있다는 분석이 나온다. 학군·교통·정비사업 기대가 있는 지역으로 자금이 집중되는 양상이라는 시각이다. 거래량은 많지 않지만, 상급지 중심으로 가격 신호는 여전히 위쪽을 가리키고 있다는 진단이다.전세 줄고 월세 늘어…임대차 시장 ‘구조 전환’ 가속이번 주 부동산 시장에서는 전세 비중 감소와 월세 확대 흐름이 다시 한 번 부각됐다. 서울과 수도권을 중심으로 전세 매물이 줄어드는 가운데, 월세 및 반전세 계약 비중이 빠르게 늘어나며 임대차 시장의 구조적 전환이 진행되고 있다는 분석이다.금리 부담과 전세대출 규제, 임대인의 현금흐름 선호가 맞물리며 ‘보증금 중심 전세 시장’에서 ‘월 현금 수익형 임대 시장’으로의 이동이 가속화되고 있다는 평가가 나온다. 이에 따라 세입자의 월 주거비 부담은 커지고, 임대차 시장의 체질 변화가 중장기적으로 고착화될 가능성도 제기된다.매물 잠김 심화…거래 위축 속 가격 버티기서울을 비롯한 주요 지역에서 매물 잠김 현상이 한층 뚜렷해지고 있다. 각종 규제와 불확실성 속에서 집주인들이 매도 시점을 늦추면서 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들고 있다는 것이다. 일부 지역에서는 지난해 하반기 이후 매물 수가 수만 건 단위로 감소한 것으로 나타났다.이로 인해 거래량은 크게 줄었지만, 가격은 쉽게 내려오지 않는 ‘거래 절벽·가격 경직’ 현상이 이어지고 있다. 시장에서는 정책 방향과 금리 신호가 명확해지기 전까지 관망세가 지속될 가능성이 큰 것으로 본다. 매물 부족이 장기화될 경우 가격 변동성이 다시 커질 수 있다는 시각이 나온다. *이 기사는 AI를 활용해 작성했습니다.

지난해 12월 전국 아파트 청약 경쟁률이 한 자릿수 성적을 이어간 가운데 서울 경쟁률은 150대 1을 웃돌며 양극화가 심화하는 양상이 감지된다. 시세차익이 확실한 단지나 지역에만 청약이 쏠리며 ‘선별적 수요’가 집중되는 모습이다. 20일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 작년 12월 전국 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 최근 12개월 이동평균 기준 6.93대 1로 집계됐다.전국 경쟁률은 지난해 5월 14.8대 1로 정점을 찍은 뒤 7월(9.08대 1)부터 12월까지 6개월 연속 한 자릿수에 머물렀다. 지난해 연간 경쟁률은 전년(12.54대 1) 대비 40% 이상 낮아졌다.반면 서울에서는 정반대 흐름이 나타났다.지난해 12월 서울 1순위 청약 경쟁률은 155.98대 1로 지난 2022년 1월(144.91대 1) 이후 최고치를 기록했다. 최근 4년 중 가장 높은 수준이다.12월 분양 단지 중 서울 강남권 입지인 역삼센트럴자이는 전용 84㎡ 분양가가 최고 28억1300만원 수준임에도 분양가 상한제 적용에 따른 시세차익 기대감으로 경쟁률이 487.1대 1에 달했다.그러나 인천에서 12월 분양에 나선 5개 단지가 모두 미달을 기록하는 등 수도권 외곽과 비수도권 다수 지역에서 1대 1 미만 경쟁률을 보이며 대조적 모습을 보였다.청약시장의 이런 선별적 수요 집중은 미분양 주택 통계에서도 확인된다. 11월 지역별 미분양 물량은 충남이 전월 대비 45.7% 늘어 증가 폭이 가장 컸다. 이어 ▲충북(7.4%↑) ▲인천(5.1%↑) ▲세종(4.3%↑) 등도 증가했다. 반면 ▲서울(1.8%↓) ▲경기(7.5%↓) ▲대전(9.3%↓) ▲울산(13.7%↓) 등은 미분양이 감소했다.김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 “미분양 현황과 최근 아파트 청약 경쟁률로 볼 때 시세차익이 확실한 단지나 지역에만 청약이 쏠리는 신중 청약이 늘고 있다”며 “특히 규제지역은 청약으로 진입하는 것이 상대적으로 유리하다고 보는 시각이 많아진 것 같다”고 말했다.

GS건설이 분양부터 계약, 입주까지 내 집을 구매하는 전 과정을 온라인으로 통합 관리하는 계약고객 통합서비스 플랫폼 ‘마이(My) 자이’ 오픈했다고 20일 밝혔다.My 자이는 자이 아파트 계약 고객을 위한 온라인 전용 서비스로, 계약부터 잔금 완납까지 한 화면에서 관리하는 통합 플랫폼이다. ▲계약 변경과 ▲정정 ▲중도금 및 잔금 납부는 물론, ▲환불 신청과 ▲소유권 이전 등기 관련 서류 접수까지 온라인으로 직접 처리할 수 있어 전화나 현장 창구에 의존하던 방식에서 벗어나 고객이 스스로 계약 전 과정을 관리 가능하다.GS건설은 My 자이의 핵심은 ▲계약 정보 ▲납부 내역 ▲각종 신청 이력을 데이터 기반으로 통합해, 고객이 단순 조회를 넘어 계약·정산·입주에 이르는 절차 전반을 스스로 관리가 가능하다고 설명했다.또한 복잡한 분양 대금 정산 구조를 고객의 관점에서 재구성해, 한 화면에서 직관적으로 확인할 수 있도록 설계했다. 이에 따라 고객이 입주 전 재무 계획을 더욱 체계적으로 준비할 수 있고, 관련 문의와 혼선도 크게 줄어들 것으로 GS건설은 기대하고 있다.GS건설 관계자는 “My 자이는 자이(Xi)의 ‘고객 중심 주거 브랜드’ 전략의 연장선으로, 고객의 실제 불편을 청취해 개선한 서비스”라며 “앞으로도 고객 경험을 지속 개선해 자이만의 차별화된 가치를 강화해 나가겠다”고 밝혔다.

2026년 주택 시장을 전망할 때 '얼마나 오를 것인가'보다 더 중요한 질문은 '규제 변수가 수요를 어떻게 선별하며, 실수요자는 어떤 원칙으로 의사결정을 해야 하는가'이다. 지난 2025년 10월 15일 규제지역 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 주택시장 안정화 대책 발표 이후 시장은 빠르게 냉각됐다. 서울 아파트 거래량은 2025년 9월 8901건에서 같은 해 11월 3248건으로 약 63.5% 급감했으며 가격 상승률 또한 둔화되는 흐름이 확인됐다. 다만 한강벨트 등 핵심 지역은 상승 기조가 유지되었고 매물 호가가 오히려 견조하게 형성되면서 불확실성이 확대됐다. 이는 2026년 시장의 기본 구도를 시사한다. 규제로 인해 거래는 위축되면서 가격은 '선별적으로' 버티는 국면이 강화될 가능성이 크다.대출·거주요건·규제지역 3중 필터2026년에도 정책은 시장의 핵심 변수로 작용할 가능성이 높으며, 주요 정책 변수는 크게 세 가지로 정리된다.첫째, 대출 규제이다. ▲주택담보대출 한도 관리 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 강화 ▲가계부채 관리 기조가 유지되는 한 금리 인하 기대만으로 수요가 빠르게 회복되기는 어렵다. 아파트 매매금액이 높아질수록 주택담보대출 한도가 제한되고 차주의 상환능력 기준이 한층 강화되면서 자금 조달 여건이 경직되어 거래 제약이 확대되는 양상이 나타날 수 있다. 즉 2026년에는 금리 자체보다 대출 가능 범위와 차입 비용이 실수요자의 진입 가능성을 결정하는 핵심 변수가 될 전망이다. 둘째, 실거주 요건 강화이다. 토지거래허가구역 내 거래 및 주택담보대출 이용 시 실거주 요건은 임대 공급을 위축시키며 전월세 시장 불안을 증폭시키는 요인으로 작용한다. 실거주자 중심의 거래 구조가 강화되면서 투기 수요는 억제되지만, 자가 점유 비중 상승으로 임대 매물이 감소하는 효과가 병행될 수 있다. 실제로 부동산 플랫폼 '아실' 기준 수도권 전세 매물은 2023년 초 대비 2025년 12월 약 3분의 1 수준, 서울은 약 45% 수준으로 감소했고 지방광역시는 무려 4분의 1 수준으로 감소했다. 이는 2026년 실수요자의 체감 부담이 매매가격보다 주거비(전·월세 비용)에서 먼저 확대될 가능성을 시사한다. 셋째, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역) 변동성이다. 규제지역 지정·해제는 ▲대출 ▲세제 ▲거래 요건을 동시에 변화시키는 제도 변수로서 시장에 즉시 반영되는 경향이 있다. 규제가 유지되는 경우 실거주 수요 중심으로 거래가 재편돼 핵심 입지로 수요가 집중될 가능성이 높다. 반면 규제 완화 논의가 반복될 경우 시장 참여자들은 거래 확대 기대와 정책 시점·적용 범위에 대한 불확실성 사이에서 관망을 선택하기 쉽다. 결과적으로 2026년 규제지역 변동성은 시장 전체의 동조화보다 지역·유형별 거래 및 가격 격차 확대를 심화시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다.‘조정 속 차별화’ 심화2026년부터는 공급 부족이 전망이 아닌 현실적으로 체감하게 될 가능성이 높다. 전국 분양 물량은 2022년 33만5000호에서 2025년 22만9000호로 감소다. 입주 물량은 2023년 32만9000호에서 2026년에는 21만1000호로 줄어들 것으로 예상된다. 또한 고환율과 인건비 상승은 정비사업의 비용 부담을 키우고 있으며(건설공사비지수 2025년 8월 130.91→11월 132.45), 이는 사업성·공급 속도에 추가적인 제약으로 작용할 수 있다. 이러한 환경에서 공급은 가격의 급락 가능성을 낮추는 '하방 지지'의 구조적 바닥으로 기능할 가능성이 크다.2026년 시장은 상승·하락의 이분법보다 차별화 심화가 핵심이 될 전망이다. 서울 아파트 평균 실거래가격은 2025년 12월 기준 3.3㎡당 4500만원으로 1월 대비 15.9% 상승한 반면, 같은 기간 6대 광역시는 1.7%, 기타 지방은 2.0% 상승에 그쳤다. 이러한 격차는 2026년에도 유지될 가능성이 높다. ▲서울·수도권 핵심지 ▲신축 ▲정비사업 ▲실거주 선호가 집중된 지역은 강보합 또는 제한적 상승 여지가 남아 있는 반면, 지방의 구축 및 미분양 부담 지역은 횡보 가능성이 존재한다. 수요가 응축되는 자산만이 선택받는 구조로 시장이 재편될 가능성이 크다. 실수요자 전략, '예측'이 아닌 '설계'이와 같은 환경에서 실수요자의 전략은 '예측'보다 '설계'에 가깝다. 첫째, 매매는 가격 판단과 거래 속도 이전에 요건 충족 가능성(대출·거주·이전 계획)을 우선 점검해야 한다. 대출 가능 범위와 보유주택이 있는 경우 매도 기간, 전입 및 실거주 요건을 통합적으로 검토하고, DSR 여유 및 금리 상승 스트레스 테스트(예: +1~2%p)를 선제적으로 확인할 필요가 있다.둘째, 전월세는 가격이 아니라 현금흐름 관점에서 비교해야 한다. 전세·월세·대출이자·관리비를 합산한 2~3년 단위 총주거비를 산정하고 이사 비용과 갱신 리스크를 포함해 비교할 필요가 있다.셋째, '똘똘한 한 채' 전략은 지속되겠으나 기준이 엄격해질 전망이다. 단순한 지역·브랜드 요인보다 ▲입지의 지속성(직주·교통·학군·생활권) ▲향후 공급 여건 ▲정비사업 추진의 현실성 등을 종합 평가해야 한다.넷째, 거래 타이밍은 저점 모색이 아니라 감당 가능한 조건(대출 상환능력·보유기간 등) 확정을 통해 결정돼야 한다. 환율·물가·금융비용 변수가 복합적으로 작용하는 국면에서는 개인의 재무 제약 조건을 먼저 확정하는 것이 합리적이다.종합하면 2026년 주택시장은 규제로 거래의 속도가 제한되고 전월세 불안이 확대되는 가운데, 공급 부족이 하방을 지지하는 구조로 전개될 가능성이 높다. 이러한 환경에서는 단기 가격에 대한 확신이나 섣부른 매수가 리스크를 확대할 수 있다. 따라서 2026년은 '방향을 정하는 해'로 규정할 수 있으며, 실수요자는 ▲어디에 거주할 것인가(생활권) ▲어떤 주택을 선택할 것인가(지속 수요) ▲얼마나 감당할 수 있는가(대출·현금흐름) ▲얼마나 보유할 것인가(기간·목적)를 선행적으로 확정한 뒤, 그 방향에 부합하는 자산을 선별하는 전략이 필요하다.2025년 아파트 실거래가 3.3㎡ 당 가격(단위: 만원)------------------------------------------------------------------- 2025년 1월 2025년 12월-------------------------------------------------------------------서울 3883 4500전국 1620 17426개 광역시 1168 1188기타 지방 775 790-------------------------------------------------------------------자료: HDC랩스

"올해 집값은 완만하게 오르지만, 모두에게 같은 시장은 아니다."2026년 부동산 시장의 전반적인 가격 흐름은 완만한 상승세를 유지하겠지만, 지역·상품·수요자 간 격차는 이전보다 훨씬 더 크게 벌어질 것이라는 분석이다. 수도권 핵심지와 신축·정비사업 단지는 가격 방어력을 유지하는 반면, 비핵심 지역과 공급 부담 지역은 거래 부진과 가격 정체가 이어질 가능성이 크다. 여기에 금리 인하 기대와 구조적인 공급 공백, 그리고 정책 방향의 불확실성이 겹치며 2026년 시장은 뚜렷한 방향성보다는 ‘선별적 움직임’이 지배하는 국면으로 접어들 전망이다.가 국내 부동산 전문가 12인을 대상으로 실시한 ‘2026년 부동산 시장 전망 설문’ 결과, 다수의 전문가들은 2026년 주택시장 전반 흐름에 대해 ‘완만한 상승’을 예상했다. 다만 상승의 범위와 강도는 결코 균등하지 않을 것이란 데 의견이 모였다. 즉, ‘전반적 상승 속 체감 온도차가 커지는 해’가 될 것으로 보인다. 완만한 상승…수도권 핵심지 쏠림 심화 설문 결과 12명 중 대다수가 2026년 국내 주택시장 전반 흐름으로 ‘완만한 상승’을 꼽았다. 공급 부족이 구조화된 가운데 유동성 환경이 급격히 악화되지 않는 한, 가격이 급락할 가능성은 크지 않다는 판단이다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “서울과 수도권 핵심 지역 아파트를 중심으로 가격 상승 압력이 이어질 것”이라며 “▲입주 물량 감소 ▲전월세 시장 불안 ▲금리 인하 기대가 맞물리며 전국적으로는 소폭 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다”고 진단했다. 다만 그는 “지방이나 비아파트 상품은 상대적 약세가 불가피해 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 덧붙였다.김덕례 주택산업연구원 주택연구실장 역시 “명목 성장률을 웃도는 유동성 증가와 누적된 공급 부족으로 자산 가격 상승 압력이 높아진 상황”이라며 완만한 상승을 전망했다. 김 실장은 특히 “서울 핵심지 아파트 시장은 강세가 이어지는 반면, 수도권 외곽과 지방은 약보합 흐름을 보일 가능성이 크다”고 내다봤다.은행권 시각도 유사하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “규제 영향으로 거래량은 감소하겠지만, 풍부한 유동성과 제한적인 공급 여건 속에서 수도권 중심의 가격 상승 흐름은 꺾이지 않을 것”이라며 “거래 감소와 가격 유지가 동시에 나타나는 구조가 2026년까지 이어질 가능성이 높다”고 말했다.수도권, 특히 서울 핵심지에 대한 평가는 한층 더 강경하다. 일부 전문가들은 ‘강한 상승’ 가능성까지 언급했다. 특히 핵심 입지와 유형에 따라 양극화가 더 심화할 것이란 진단이다. 김제경 투미부동산연구소 소장은 “2026년부터 서울 민간 아파트 입주 물량은 사실상 전멸 수준”이라며 “공급 공백이 극단적으로 나타나는 상황에서 강남과 한강변 신축·재건축을 중심으로 가격 상승 압력이 강하게 작용할 수밖에 없다”고 지적했다. 그는 “서울과 지방 간 양극화는 물론, 서울 내에서도 신축과 구축, 아파트와 비아파트 간 격차가 더욱 벌어질 것”이라고 전망했다.서진형 광운대 부동산법무학과 교수 역시 “인플레이션 우려와 공급 부족이 맞물리며 서울 핵심 지역은 우상향 흐름을 이어갈 가능성이 높다”며 “접근성이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역 간 격차가 더욱 확대될 것”이라고 말했다.한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 상대적으로 신중한 전망을 내놨다. 그는 “서울은 상반기 강세 이후 하반기에는 정책과 글로벌 경제 변수에 따른 변동성이 커질 수 있다”며 “정부 정책 변수가 존재하나 전국 평균으로는 보합에 가까운 흐름이 될 것”이라고 내다봤다.전문가들의 시각은 다소 엇갈리지만, 공통점은 분명하다. 2026년 시장은 ‘같이 오르는 장’이 아니라 ‘선별적으로 움직이는 장’이라는 점이다.전세시장도 ‘압력’…‘월세화’ 가속전세시장에 대한 전망은 임차인 부담이 커지는 방향으로 모아진다. 설문에 참여한 전문가 다수는 2026년 전세시장에 대해 ‘전셋값 상승 압력 확대’ 또는 ‘완만한 상승’을 예상했다. 이는 단기적인 수급 불균형이 아니라, 구조적 변화에 가깝다는 분석이 지배적이다. 특히 전문가들은 전세가격과 월세 가격이 상승 압박을 받을 것으로 진단했다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 “대출 규제로 매매 수요가 전세로 이동하는 반면, 입주 물량 감소와 기존 매물 회전 둔화로 전세 공급은 줄어들고 있다”며 “전세가격 상승과 월세가격 상승이 동시에 나타날 가능성이 크다”고 말했다.우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역 확대로 인한 매매 거래 감소로 가격 강세지역일수록 갱신계약 늘고 전세의 월세화 가속되면서 순수 전세 물량은 감소하며 임차가격 상승 예상된다”고 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “임대차 2법과 의무거주요건 확대에 따른 전세유통매물 감소가 전세난의 핵심”이라며 “올해는 더 심화하면서 결국 월세화를 자극할 것”이라고 예상했다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “전세 매물 감소와 월세 전환 가속으로 2026년 전세가격 상승 폭은 2025년보다 커질 가능성이 있다”며 “수도권뿐 아니라 세종·부산·울산 등 일부 지방 광역시에서도 전세 불안이 재현될 수 있다”고 내다봤다. 최대 변수는 ‘세금’…‘정책 불확실성’ 리스크↑2026년 부동산 시장의 최대 변수로는 단연 ‘세제’(보유세·양도세)가 꼽혔다. 이어 ▲정치 일정·정권 정책 기조 변화 ▲대출 규제(LTV·DSR) ▲공공주택·공급 정책 등 복합적인 정책 요인이 시장의 방향성을 좌우할 것이란 분석이다.5월 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 연장 여부부터, 6월 지방선거 이후 논의가 본격화할 가능성이 있는 보유세 강화 등 세제 개편 방향에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 매도와 보유 전략을 동시에 흔들 수 있는 변수인 만큼, 세제 개편의 향방에 따라 시장의 단기 변동성과 중장기 흐름이 갈릴 수 있다는 분석이다특히 ‘정책 불활실성’은 부동산 시장의 가장 큰 리스크 요인으로 꼽혔다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “정책 방향의 일관성 부족은 시장 참여자들의 의사결정을 위축시키고 거래 회복을 지연시키는 핵심 요인”이라며 “특히 대출·세제 관련 메시지가 혼재될 경우 시장 변동성이 확대될 수 있다”고 진단했다. 양지영 신한프리어 패스파인더 전문위원은 “2026년 부동산 시장의 최대 리스크는 경기나 금리보다도 정책 불확실성에 있다”며 “새 정부의 부동산 정책 방향이 아직 구조적으로 정립되지 않은 상태이며 ▲대출 규제 ▲세제 ▲정비사업 ▲공공·민간 공급 정책 등에서 일관된 신호가 부족하다”고 판단했다. 이어 “특히 ‘규제 완화’와 ‘시장 안정’이라는 두 목표가 충돌하면서, ‘풀 것인지, 다시 조일 것인지’에 대한 예측 가능성이 낮은 환경이 지속되고 있다”고 분석했다. 김인만 소장은 “전국적으로는 완만한 상승이 예상되지만, 정부 정책 실패가 반복될 경우 서울·수도권은 강한 상승으로 치달을 가능성도 배제할 수 없다”며 “▲공급대책 ▲양도세 중과 ▲보유세 강화 실패로 시장을 자극하면 양극화가 심화할 수 있다”고 분석했다. 또한 금리 인하 기대는 2026년 부동산 시장의 주요 변수로 거론되지만, 전문가들은 금리 방향성과 실수요자가 체감하는 시장 환경 사이의 괴리가 크다고 지적한다. 기준금리 인하 가능성만으로 주택 수요 회복을 단정하기 어렵고, 오히려 대출 규제와 가계부채 관리 기조가 시장 흐름을 더 강하게 제약하고 있다는 분석이다.김규정 전문위원은 “금리 인하 방향성 자체는 부동산 시장에 수요와 투자 심리를 자극하는 요인이 될 수 있지만, 실제 실수요자가 체감하는 주택담보대출 금리는 대출 규제와 가계부채 관리 정책에 따라 제한될 가능성이 크다”며 “실수요자에게는 기준금리보다 대출 규제 환경이 더 중요하다”고 말했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “기준금리가 일부 인하되더라도 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 수요 억제 정책이 병행되고 있어, 시중금리 인하 효과가 대출 금리에 그대로 반영되기는 어렵다”고 지적했다.아울러 ‘2026년 주택 공급 상황’에 대해 가장 많은 전문가가 선택한 답변은 ‘공급 부족이 심화된다’였다. 특히 서울과 수도권 핵심지에서의 공급 제약은 구조적인 문제로 인식되고 있다.그 배경에는 정비사업을 둘러싼 규제 환경 변화가 자리하고 있다. 10·15 대책 이후 ▲재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 ▲분양 제한 ▲이주비 대출 축소 등은 사업 속도를 직접적으로 늦추고 있다. 현장에서는 조합원 갈등과 사업 지연, 소송 가능성까지 거론된다.위험 속 기회…‘지역·상품 선택’이 핵심다만 정비사업도 중요한 기회 요인으로 꼽힌다. ‘무조건적인 투자처’라기보다는 선별적 접근이 필요하다는 데 의견이 모인다. 양지영 전문 위원은 재건축·재개발 투자는 지역 선택보다 ‘단지 선택’의 시대로 진입했다고 봐야 한다고 했다. 양 위원은 “같은 정비구역, 같은 동네라도 단지별 격차가 커질 가능성이 높다”라며 “▲조합 내부 갈등 ▲사업성 이슈 ▲금융 조달 문제로 지연되는 단지와 반대로 행정 절차가 매끄럽고 시공사 선정까지 마친 단지의 가격·유동성 격차는 더 벌어질 가능성이 크다”고 평가했다. 김제경 소장은 “정비사업 시장은 정부 규제 방향에 따라 엄청 어려워 질 것”이라면서도 “아무거나 사면 안 되지만, 현 상황에서 사업성이 나오고 제대로 진행 중인 소수의 정비사업이 사실상 마지막 신축아파트 희소성을 갖추면서 가격이 크게 오를 것”이라고 내다봤다. 김규정 전문위원은 “도심 및 한강변 재건축·재개발은 공급 부족 환경에서 희소성이 부각될 수 있다”고 진단했다. 전문가들은 2026년 부동산 시장을 ‘기다리는 시장’이 아니라 ‘선택하는 시장’으로 규정한다. 시장 전체의 방향성보다는 ▲개인의 자금 여력 ▲주거 목적 ▲리스크 감내 수준에 따라 전략이 갈릴 수밖에 없다는 의미다. 우병탁 전문위원은 “지역 선별을 기초로 한 내 집 마련 및 1주택 갈아타기는 타이밍 상관없이 결정이 필요하다"고 했다.함영진 랩장은 “수도권의 매입가 부담은 크지만 임대차시장의 불안과 입주량 감소 등을 고려할 때 실수요자의 주택매매는 적절하다“라며 “전세금 정도 준비돼 있고 신혼부부 또는 생애최초주택구입이라면 분양시장의 특별공급을 활용하는 방법이 유효하다”고 전했다. 특히 전문가들은 매수 타이밍보다 ‘지역과 상품 선택’이 핵심이라고 조언한다. 대출 규제가 상존하는 환경에서는 금리 변동만을 기다리기보다는 입지와 상품의 질이 훨씬 중요해졌다는 것이다.김효선 전문위원은 “신축과 구축, 청약과 기존주택 등을 이분법적으로 나누기보다, 실거주 안정성과 장기 가치 관점에서 접근하는 전략이 필요하다”라며 “▲서울 핵심지 재정비 ▲수도권 개발호재 지역의 신축 ▲임대 수요가 확실한 도심 소형 주택이 상대적으로 유망하다. 반면 수요 기반이 약한 지방 외곽과 공급 과잉 지역은 선별이 필요하다”고 당부했다. 이은형 연구위원은 “무주택자에게 청약은 인근 시세 대비 유리한 수단이지만, 누구나 접근할 수 있는 해법은 아니다”라며 “매수 여부보다 자금 여력과 입지 선택이 더 중요해진 시기”라고 말했다. 이어 “서울과 인접한 수도권이나 수도권광역급행철도(GTX), 대규모 산업단지 등 개발 호재가 명확한 지역은 중장기 수요가 유지될 가능성이 크다”며 “획일적인 판단보다는 각자의 조건에 맞춘 전략이 필요하다”고 덧붙였다.