서울 아파트값이 다시 상승 흐름을 보이는 가운데 다주택자들은 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물을 내놓고 있다. 동시에 전세 매물은 빠르게 감소하면서 전세난 우려도 커지고 있다.3일 부동산업계에 따르면 서울 강남권을 중심으로 일부 다주택자들이 가격을 낮춘 급매물을 시장에 내놓고 있다. 강남구 수서동 신동아 전용 39㎡는 지난 4월 중순 16억8000만원에 매물이 나왔지만 같은 달 말 15억6000만원까지 가격이 낮아졌다. 강남구 일원동 푸른마을 전용 59㎡와 송파구 문정동 문정시영 전용 35㎡ 등도 최근 수천만원씩 가격을 낮춘 것으로 전해졌다.시장에서는 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 다주택자들이 보유 물건 처분에 나선 것으로 보고 있다. 정부 방침에 따라 이달 10일부터 3주택 이상 보유자는 지방소득세를 포함해 최고 82.5% 세율을 적용받게 된다. 이에 따라 이달 9일까지 토지거래허가 신청을 마치려는 매도 움직임이 이어지고 있다는 분석이다.실제 서울뿐 아니라 경기 지역에서도 다주택자 급매물이 시세보다 낮은 가격에 나오고 있다. 다주택자 매물이 많은 것으로 알려진 경기 성남시 수정구 산성역자이푸르지오1단지 전용 59㎡는 최고 호가가 13억8000만원이지만 일부 급매물은 12억1000만원 수준까지 내려왔다.다만 시장에서는 이런 급매물이 거래로 이어지기는 쉽지 않다는 평가가 나온다. 세입자가 있는 ‘세 낀 매물’의 경우 주택담보대출 규제가 걸려 매수자의 초기 현금 부담이 크기 때문이다. 서울에서는 전세보증금이 집값의 상당 부분을 차지하는 사례가 많아 사실상 현금 동원력이 높은 수요자만 매입이 가능하다는 설명이다.전세시장 상황은 더욱 빠듯해지고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난달 말 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만8377건으로, 1년 전보다 약 32% 감소했다. 특히 중랑구와 관악구, 노원구, 성북구 등 서울 외곽 지역에서는 전세 매물이 70~80% 넘게 줄어든 곳도 나타났다.강남권 역시 전세 물건 부족 현상이 이어지고 있다. 강남구 수서동 신동아아파트는 대단지임에도 전세 매물이 손에 꼽힐 정도로 줄었고, 인근 단지들도 비슷한 상황이라는 게 현지 중개업소 설명이다.전세 매물 감소 배경에는 집주인들의 실거주 전환 움직임이 자리하고 있다는 분석이 나온다. 정부가 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소를 검토하면서 집주인들이 직접 거주를 선택할 가능성이 커졌다는 것이다.전세난 심화는 전셋값 상승으로 이어지고 있다. 다방 조사에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 전용 84㎡ 평균 전세보증금은 7억1068만원으로 1년 전보다 5000만원 이상 올랐다. 강동구와 송파구, 광진구, 성북구 등에서는 두 자릿수 상승률도 나타났다.전문가들은 전세 공급 감소가 이어질 경우 전세 수요 일부가 매매시장으로 이동하면서 중저가 아파트를 중심으로 추가 가격 상승 압력이 커질 수 있다고 보고 있다.

이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 거주 요건 손질의 필요성을 언급하면서 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 단순히 양도소득세 부담이 늘어나는 문제를 넘어, 부동산 매물 잠김 현상이 나타나면서 이사조차 어려워지는 현상이 나타날 수 있다는 지적도 나온다.장특공제 제도는 부동산을 일정 기간 이상 거주‧보유하면 양도 차익의 일부를 공제하는 제도다. 매매 가격 12억원 이하 주택은 양도세가 면제되는데, 이 가격을 초과하는 1가구 1주택자는 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 하지만 이재명 대통령이 “살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로 (더구나 고가 주택에) 양도세를 깎아주는 것은 주거 보호 정책이 아니라 ‘주택 투기 권장 정책’”이라고 밝히는 등 장특공제 비중 축소에 무게가 실리고 있다.실제 국토교통부 주택소유통계를 보면 2024년 기준 서울 전체 273만 6773가구 가운데 약 83만 가구가 서울 내 다른 구 거주자(36만 6932가구)와 서울 외 거주자(46만 3995가구)로 나타났다. 대통령의 언급대로 장특공제가 조정될 경우 양도세 과세를 피하기 위해 일부 집주인이 주택을 매각하면서 매물이 확대될 가능성도 거론된다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 3월 전국에서 10년 넘게 보유한 집합건물(아파트·오피스텔·연립주택 등)을 매도한 사람은 1만9635명으로 전체 매도인(5만9933명)의 32.8% 수준이다. 지난해 같은 기간과 비교하면 3.7%포인트(p) 증가한 수치다.12억원을 넘는 고가주택이 많은 강남3구(강남·서초·송파구)에서 특히 10년 이상 보유 매물이 쏟아져나왔다. 자치구별로는 서초구가 47.5%, 강남구(44.6%)와 송파구(42.2%)가 뒤를 이었다. 부동산시장에서는 다주택자의 양도세 중과 유예 종료와 장특공제 개편 가능성이 어느 정도 영향을 미친 것으로 보고 있다.세금‧대출 이중고에 갇힌 1주택자들하지만 역효과에 대한 지적도 있다. 정부가 대출 규제를 강화하고 세금 부담을 키우면서 고가주택의 가격 상승세는 주춤해졌지만, 서울 15억원 미만 아파트 가격은 뛰고 전월세 상승 압력이 오히려 강해졌다는 것이다.정부가 지난해 발표한 10‧15대책을 보면 15억원 이하 아파트는 주택담보대출이 최대 6억원(LTV 40%)까지 받을 수 있다. 15억~25억원 주택은 대출 한도가 4억원으로 줄고, 집값이 25억원을 넘어서면 대출이 2억원까지만 가능하다. 목돈을 손에 쥐고 있지 않은 서민들은 최대한 대출을 받을 수 있는 15억원 미만 주택으로 매수를 고려하게 되는데, 매도자는 한계치인 15억원까지 값을 올리는 이른바 ‘키 맞추기’를 하면서 가격이 치솟는 현상이 벌어지는 것이다.장특공제 개정을 염두에 둔 비거주 1주택자들이 다시 자기집으로 들어갈 움직임을 보이면서 전월세 물량이 더 줄어들 것이라는 전망도 나온다. 부동산 업계 관계자는 “매수자 입장에서는 대출이 제한돼 살 수 있는 매물이 제한되고, 매도자는 세금 감면 폭이 줄어들 것을 걱정하면서 직접 들어가 살거나 빨리 정리하려는 움직임을 보이고 있다”며 “임대로 내놓는 물량이 급감하면서 당분간 전월세 품귀 현상이 이어질 수 있다”고 말했다.부동산정보업체 아실에 따르면 서울의 아파트 전세 물건은 지난 22일 1만5316건으로 3개월 전(2만2149건)보다 30.9% 감소했다. 같은 기간 월세는 2만721건에서 28.4% 줄어든 1만4841건을 기록했다.'매물 가뭄'이 부른 전세 가격 상승세전월세 물건이 귀해지면서 가격도 큰 폭으로 뛰고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 4월 첫째 주(6일 기준)와 둘째 주(13일 기준)까지 서울의 전셋값 상승률은 각각 0.16%와 0.17%였다. 같은 기간 매매 가격 상승률은 각각 0.1% 수준이었다. 셋째 주(20일)에는 전셋값 상승률이 0.22%, 매매 가격 상승률은 0.15%를 기록했다. 4월 내내 전세 상승률이 매매가 상승률을 웃돈 것이다. 올해 전셋값 누적 상승률은 2.17%로 지난해 같은 기간(0.4%)을 크게 앞질렀다. 이런 현상은 서울 25개 모든 자치구에서 나타나고 있다. 특히 강북 14개 구의 전셋값 상승률은 0.23%로 강남 11개 구(0.21%)보다 높았다.서울과 가까운 경기도 역시 비슷한 상황이다. 광명시(0.48%)와 용인 기흥구(0.30%), 안양 동안구(0.27%)에서 전셋값이 훌쩍 뛰었다. 인천에서도 전셋값 상승률이 0.13%를 기록하며 전주(0.07%) 대비 0.06%포인트 확대됐다.KB부동산 4월 전국 주택가격 동향(13일 기준)으로는 서울 아파트 평균 전세가격이 4월 기준 6억8147만원을 기록했다. 통계 집계 이래 최고 수준이다. 중위 전세가격은 6억원으로 조사됐다. 2022년 9월(6억658만원) 이후 3년 7개월 만에 처음으로 6억원 선을 넘은 것이다.영등포구의 한 공인중개사는 “최근 들어 전세 물건을 구하기 더 어려워졌다”며 “세입자가 바로 계약하지 않으면 다음 순번자에게 돌아가기 때문에 가격만 맞으면 집도 보지 않고 계약하는 경우도 있다”고 말했다.부동산 업계 관계자는 “정부가 주택 투기를 막으려 하는 움직임을 보이는 것은 충분히 공감하지만, 비거주 1주택자 중 어떤 사람을 ‘투기자’로 볼 것인지 정하는 것은 매우 복잡한 문제”라며 “부동산 시장 혼란을 최소화하기 위해 정책을 더 촘촘하게 설계할 필요가 있다”고 말했다.한편 무소속 최혁진 의원 등 범여권 의원 13명은 지난 4월 27일 실제 거주 기간에 따라 공제율을 적용하는 내용의 소득세법 개정안을 대표발의했다. 개정안은 보유 기간에 따라 세금을 감면해주던 내용을 폐지하고 거주 기간 2년 이상부터 16%에서 최대 80%까지 공제하는 내용을 담고 있다.

박상신 DL이앤씨 대표이사 부회장이 정비사업 현장 리스크 관리 시험대에 올랐다. 올해 들어 ▲경기 성남 상대원2구역 계약 해지 ▲서울 압구정5구역 입찰 공정성 논란 ▲부산 우동1구역 소송전까지 주요 사업장에서 갈등이 동시다발적으로 불거지면서다. 다만 최근 일부 사업장에서 법원 판단과 절차 재개 등 국면 변화가 나타나면서 향후 사업 정상화 여부와 리더십 대응력이 핵심 변수로 떠오르고 있다.상대원·압구정·우동까지…잇단 분쟁정비업계에 따르면 DL이앤씨는 최근 주요 정비사업 현장에서 계약·입찰·조합 갈등 이슈가 잇달아 불거지고 있다.대표적인 사례는 경기 성남시 중원구 상대원2구역 재개발 사업이다. 조합은 지난 4월 11일 임시총회를 열고 DL이앤씨와의 공사도급계약 해지 안건을 가결했다. 해지 금액은 약 9849억원으로 DL이앤씨 지난해 연결 기준 매출의 13.3% 규모다. 상대원2구역은 약 24만2000㎡ 부지에 4800여 가구 규모 아파트를 짓는 대형 사업으로, DL이앤씨는 2015년 시공사로 선정돼 2021년 본계약을 체결했다. 다만 공사비 및 브랜드 적용 방식 등을 둘러싼 사업 조건 협의 과정에서 이견이 확대되며 계약 해지로 이어졌다.이주와 철거가 상당 부분 진행된 사업장에서 시공사 교체가 추진됐다는 점에서 업계에서도 이례적인 사례로 받아들여졌다. 사업 후반부 단계에서 시공사가 바뀔 경우 사업 일정 지연과 금융비용 증가 등 부담이 커질 수 있기 때문이다.다만 이후 법원이 제동을 걸면서 상황은 다시 반전됐다. 수원지방법원 성남지원은 최근 DL이앤씨가 조합을 상대로 제기한 ‘시공사 해임총회 결의 효력정지 가처분 신청’을 인용했다. 이에 따라 DL이앤씨의 시공사 지위는 일단 회복된 상태다.법원은 또 조합이 GS건설을 시공사로 선정하기 위해 추진한 총회에 대해서도 개최 금지 가처분을 인용했다. 이에 따라 시공사 교체 절차는 제동이 걸렸으며 향후 사업 추진 방향은 법적 판단과 조합·시공사 간 협상 결과에 따라 결정될 가능성이 커졌다.업계에서는 이번 판단이 단기적으로는 사업 공백 리스크를 완화하는 요인이 될 수 있지만, 갈등이 완전히 해소된 것은 아닌 만큼 향후 협상 재개 여부가 사업 정상화의 핵심 변수로 작용할 것으로 보고 있다.부산 우동1구역 역시 갈등이 장기화하며 결국 법적 분쟁으로 이어진 사례다. 우동1구역은 DL이앤씨가 2021년 비수도권 최초로 하이엔드 브랜드 아크로를 적용하겠다며 수주한 사업장으로 당시 업계의 주목을 받았다. 하지만 이후 공사비와 사업 조건 조율 과정에서 조합과 갈등이 이어졌고 결국 시공사 선정 취소와 보증금 반환 소송으로까지 번졌다. DL이앤씨는 올해 1월 우동1구역 조합을 상대로 420억원 규모의 대여금 반환 청구 소송을 제기했다. 해당 자금은 시공사 선정 입찰 과정에서 납부한 입찰보증금으로, 통상 시공사로 최종 확정되면 조합 운영비 등에 활용되는 대여금 형태로 전환된다. 당초 DL이앤씨는 3.3㎡당 609만원 수준의 공사비를 제시했지만 이후 공사비가 848만원까지 오르며 조합과 견해차가 커진 것으로 알려졌다. 조합은 지난해 11월 임시총회를 통해 DL이앤씨의 시공사 선정을 취소했고 이후 양측은 보증금 반환 문제를 두고 대립하고 있다. 업계에서는 우동1구역 사례 역시 단순 계약 해지 문제가 아니라 하이엔드 브랜드 사업장에서 조합 기대 수준과 사업 조건 조율이 충돌한 사례로 보고 있다. 서울 강남 핵심 사업지인 압구정5구역에서는 입찰 공정성 논란이 불거졌다. 4월 10일 시공사 입찰 마감 직후 서류 개봉 과정에서 DL이앤씨 관계자가 펜형 카메라로 경쟁사 입찰 서류를 촬영한 사실이 확인되면서 논란이 제기됐다. 현대건설은 관련자 고소 등 법적 조치에 나섰고 조합 역시 강남구청에 유권해석을 요청하며 시공사 선정 절차를 일시 중단했다. 이에 대해 강남구청은 “무단 촬영은 부적절하지만, 관련 규정상 입찰 무효 사유로 단정할 명확한 기준은 없다”는 취지의 회신을 전달했다. 이후 압구정5구역 재건축조합과 입찰에 참여한 현대건설, DL이앤씨는 중단됐던 시공자 입찰 서류 확인 및 양사 상호 날인 절차를 마쳤다. 이어 시공 조건 비교표 작성까지 완료되며 입찰 절차는 다시 정상화 수순에 들어갔다. 이에 따라 조합이 절차 재개를 결정하면서 향후 일정도 기존 계획에서 크게 벗어나지 않을 것이란 전망이 나온다. 업계에서는 이번 사례를 계기로 향후 정비사업 수주전에서 절차 투명성과 리스크 관리 역량이 핵심 경쟁 요소로 자리 잡을 것이란 전망이다. 현장 찾은 박상신…“역할 다하지 못해 책임 느낀다박상신 DL이앤씨 대표이사 부회장도 최근 직접 현장 수습에 나서며 조합원 신뢰 회복에 공을 들이고 있다. 상대원2구역 계약 해지와 압구정5구역 입찰 이슈 등이 이어지자 최고경영진이 전면에 나서 사업 정상화 의지를 강조하는 모습이다.박 부회장은 지난달 상대원2구역 사업설명회장을 직접 찾아 조합원들과 소통하며 사업 조건을 설명했다. 당시 그는 “역할을 다하지 못해 책임을 느낀다”며 공개적으로 사과한 뒤 “DL이앤씨의 시공 역량과 책임감으로 조합원의 선택이 옳았음을 증명하겠다”고 강조했다.박 부회장이 직접 현장을 찾은 것은 상대원2구역 사안을 단순 사업장 갈등이 아닌 회사 차원의 핵심 리스크로 보고 있다는 의미로도 해석된다. DL이앤씨는 상대원2구역 정상화를 위해 ▲평당 682만원 확정 공사비 ▲조합원 분담금 입주 1년 후 납부 ▲2000억원 규모 사업비 조달 등의 조건도 제시했다. 압구정5구역 입찰 논란과 관련해서도 DL이앤씨는 고의성은 없었다는 입장을 유지하고 있다. 다만 업계에서는 최근 정비사업 시장이 과거처럼 브랜드 경쟁만으로 승부가 갈리는 구조가 아니라는 점에 주목한다. 최근에는 공사비 변동성과 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 조합 내부 갈등 등이 겹치며 사업 관리 역량과 협상 안정성, 내부 통제 능력까지 종합적으로 평가하는 흐름으로 이동하고 있다는 분석이다.정비업계 관계자는 “최근 정비사업 시장은 브랜드 경쟁보다 사업 안정성과 조합 신뢰를 더 중요하게 보는 분위기”라며 “하이엔드 브랜드를 앞세운 사업자일수록 현장 대응과 조합 소통에 대한 기대치가 높은 만큼 잇단 갈등이 반복되면 향후 수주전에서는 브랜드보다 사업 관리 능력과 신뢰도가 더 중요한 변수로 작용할 수 있다”고 말했다.이어 “박상신 부회장이 흔들린 조합 신뢰를 얼마나 빠르게 회복하느냐에 따라 DL이앤씨의 정비사업 경쟁력과 아크로 브랜드 전략에도 적지 않은 영향을 미칠 수 있다”고 덧붙였다.

GS건설이 올해 도시정비사업 수주 경쟁에서 빠르게 존재감을 키우고 있다. 최근 서울 성수전략정비구역 1지구와 부산 광안5구역 등 대형 사업장을 잇달아 확보하며 올해 누적 수주액 4조원을 넘어섰다. 연초 제시한 ‘도시 정비 수주 8조원’ 목표 달성 가능성에도 관심이 쏠린다. 업계에서는 허윤홍 대표 체제 이후 강화된 ▲선별 수주 전략 ▲인공지능(AI)·기술 기반 경영 ▲자이(Xi) 브랜드 경쟁력 강화가 최근 성과로 이어지고 있다는 분석을 내놓는다. 다만 다음 달부터 서울 압구정·여의도·목동·성수 등 초대형 사업장의 시공권 경쟁이 본격화하는 만큼 수주 순위 경쟁 역시 새로운 국면에 들어설 전망이다. 외형보다 내실…허윤홍式 선별 수주 전략 정비업계에 따르면 올해 약 80조원 규모로 추산되는 도시 정비 시장에서 누적 수주액 기준 선두(4월 29일 기준)는 GS건설인 것으로 나타났다. GS건설은 지난 4월 25일 총공사비 2조1540억원 규모의 성수1지구 재개발 사업 시공사로 선정된 데 이어, 26일에는 9709억원 규모의 부산 광안5구역 재개발 시공권까지 확보했다. 주말 사이에만 약 3조원 규모의 정비사업 수주를 추가 확보하면서 GS건설의 올해 누적 도시 정비 수주액은 4조259억원으로 확대됐다. 이전까지 누적 수주액 2조2525억원으로 선두를 달리던 대우건설을 단숨에 제치고 업계 1위로 올라선 것이다.현재 GS건설은 총공사비 6796억원 규모의 서울 서초진흥아파트 재건축과 용인수지4차삼성아파트 재건축, 경기 군포 금정4구역 재개발 등에서도 우선협상대상자로 선정된 상태다. 이들 사업장이 예정대로 시공사 선정 절차를 마무리할 경우 업계 첫 ‘5조 클럽’ 진입 가능성도 거론된다.총공사비 약 2조원 규모의 성남 상대원2구역 재개발 역시 추가 변수다. 기존 시공사인 DL이앤씨와 조합 간 갈등으로 계약 해지 절차가 진행되면서 GS건설이 유력 후보로 거론되고 있다. 업계에서는 이 사업까지 확보할 경우 GS건설의 연내 도시 정비 수주액이 7조원 안팎까지 확대될 수 있다는 전망도 나온다. GS건설의 최근 상승세는 단순 수주 확대보다 ‘선별 수주’ 전략과 맞물려 있다는 평가가 나온다. 도시 정비 시장은 지난 2023년 공사비 급등과 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색, 원자재 가격 상승 등의 영향으로 급격히 위축된 바 있다. 실제 GS건설의 도시정비사업 수주액은 2023년 1조5878억원까지 감소했다. 하지만 이후 사업성이 높은 서울·수도권과 지방 핵심 사업지를 중심으로 선별 수주 전략을 강화하면서 2024년 3조1098억원, 2025년 6조3461억원으로 빠르게 회복세를 나타냈다. 특히 허 대표 체제 이후 단순 외형 확대보다 수익성과 사업 안정성을 우선 고려하는 기조가 뚜렷해졌다는 평가다. 허 대표는 올해 신년사를 통해 ▲AI 경쟁력 강화 ▲선택과 집중 ▲현장 실행력 제고를 3대 핵심 전략으로 제시했다. 그는 당시 “기술과 데이터가 경쟁력을 결정하는 시대”라며 AI 기반 업무 혁신과 데이터 중심 의사결정 체계 강화를 강조했다. 건설업을 단순 시공 산업이 아닌 기술 산업으로 전환해야 한다는 메시지를 내놓은 셈이다. 실제 GS건설 내부에서는 설계·원가·공정관리 분야에 AI와 데이터 분석 시스템 도입을 확대하며 수익성 관리 체계를 강화하고 있는 것으로 알려졌다. 업계에서는 이 같은 전략이 도시 정비 수주 경쟁에서도 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다. 여기에 브랜드 경쟁력도 힘을 보태고 있다. GS건설은 지난 2024년 리브랜딩을 통해 ‘자이(Xi)’를 새롭게 정비했다. 프리미엄 이미지 강화와 함께 안전·품질 중심의 현장 경영 기조를 강조한 점이 조합원 표심 확보로 이어졌다는 평가다. 정비업계 관계자는 “최근 조합들은 단순히 공사비 조건만 보는 것이 아니라 ▲브랜드 가치 ▲사업 안정성 ▲향후 자산가치 상승 가능성까지 종합적으로 판단하는 분위기”라며 “GS건설은 브랜드 선호도와 정비사업 수행 경험 측면에서 강점을 유지하고 있다”고 말했다. 핵심 입지 입찰 본격화…진짜 승부는 이제부터 다만 업계에서는 올해 도시 정비 시장의 판세가 아직 확정된 것은 아니라고 입을 모은다. 다음 달부터 서울 압구정·여의도·목동·성수 등 이른바 ‘압·여·목·성’ 핵심 사업장의 시공사 선정이 본격화하기 때문이다. 사업지별 공사비만 1조~5조원대에 달해 결과에 따라 연말 수주 순위가 크게 뒤바뀔 가능성도 거론된다.현대건설은 현재 확정 수주액은 1조865억원 수준이지만, 공사비 5조5610억원 규모의 압구정3구역 우선협상대상자로 선정된 상태다. 여기에 압구정5구역(1조4960억원)에서도 DL이앤씨와 경쟁 중이다. 삼성물산 역시 압구정4구역(2조1154억원)과 개포우성4차 재건축(8145억원)에서 단독 입찰에 나서며 존재감을 키우고 있다.대우건설과 롯데건설도 성수4지구(1조3628억원) 재개발 사업장에서 맞대결을 벌이고 있다. 대우건설은 올해 1분기에만 2조2525억원 규모의 수주를 확보했고, 롯데건설 역시 1조5000억원 안팎의 수주 실적을 기록 중이다. DL이앤씨도 압구정5구역과 성수2지구 등 핵심 사업장에서 경쟁을 이어가고 있다.업계 관계자는 “올해 도시 정비 시장은 결국 압구정과 성수 같은 핵심 입지를 누가 확보하느냐에 따라 연말 순위가 결정될 가능성이 크다”며 “GS건설이 초반 흐름을 가져간 것은 맞지만 초대형 사업장이 본격화하면 수주 판도는 언제든 다시 바뀔 수 있다”고 말했다.

“살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로(더구나 고가주택에) 양도세를 깎아주는 건 주거보호정책이 아니라 주택투기권장정책이다.” 이재명 대통령이 24일 자신의 엑스(X‧옛 트위터)에 이같은 글을 올렸다. “열심히 일해 번 돈에도 근로소득세 내는데, 주택양도소득에 양도세 내는 건 당연하다”고도 했다.대통령의 발언이 이어지면서 1주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 논쟁이 커지고 있다.장특공제란 1주택을 오래 보유한 경우 양도차익에 대해 일정부분 세금을 감면해주는 제도다. 쉽게 말해 “오래 가지고 있었으니 물가 상승률 등을 반영해 그만큼 세금을 깎아주겠다”는 뜻이다. 다만 1세대 1주택자여야 하고 최소 3년 이상 보유‧2년 이상 거주해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.장특공제는 보유기간과 거주기간을 각각 나눠 세금 면제율을 계산한다. 보유 기간이 1년 늘어날 때마다 면제율은 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간도 같은 방식으로 최대 40%를 인정받을 수 있다. 한 집을 10년 이상 보유하면서 10년 이상 거주했다면 양도차익의 80%를 감면받고 남은 20%에 대해서만 세금을 계산한다.서울 아파트 중위가격 12억원 시대부동산 시장에서 장특공제 혜택 축소 논란에 촉각을 곤두세우는 건 아파트 가격이 급등했기 때문이다. 3월 30일 KB부동산이 발표한 ‘3월 월간 주택가격 동향’에 따르면, 서울 아파트 중위 매매가격(16일 조사 기준)은 12억원으로 집계됐다. 2월(11억5000만원)보다 4.35%, 1년 전(9억9083만원)보다는 20%가까이 올랐다.중위가격이란 집값을 크기의 순서대로 정렬했을 때 가장 중앙에 위치하는 값을 말한다. 일부 초고가 집값의 영향을 크게 받는 ‘평균값’보다 체감 현실을 잘 보여주는 지표 중 하나다. 서울 집값 중위 가격이 12억원이라는 건 어림잡아 서울 집 2채 중 한 채는 12억원이 넘는다고 해석할 수 있다.현행법은 실거래가 12억원 이하이면 양도세를 물리지 않는다. 달리 말하면 서울 주택 절반을 거래할 때 장특공제 적용에 영향을 받는다는 뜻이다.가령 A씨가 12억원에 구입한 집에서 10년 이상 살다가 22억원에 매각했다고 가정할 수 있다. 현행 장특공제를 적용하면 양도세 80%(보유기간 10년‧거주기간 10년)를 면제받아 1700만원 가량의 세금만 내면 된다. 만약 A씨가 이 집을 사서 2년만 거주하고 나머지 기간은 세를 줬다 매각했다면, 양도세 48%(보유기간 10년‧거주기간 2년)를 면제받아 7500만원을 내야한다.문제는 이 대통령의 말대로 장특공제에서 보유기간을 인정하지 않는 경우다. 부동산 시장에서는 이 대통령의 보유세 언급을 ‘장특공제에서 실거주 기간만 감면 대상으로 인정해주겠다는 것 아니냐’고 해석하는 분위기다. A씨가 같은 집에서 10년을 살다가 매각할 경우 거주기간만 인정받으면 양도세 40%(거주기간 10년)를 면제받아 약 9000만원의 세금을 내야한다. 만약 거주기간이 2년에 불과하다면 A씨가 내야할 세금은 1억5000만원가량으로 뛴다.부동산 업계 관계자는 “10년 이상 실거주한 1주택자에게는 보유기간까지 면제 대상으로 인정해 주면서 지금과 비슷한 수준으로 혜택을 줄 것이라는 기대가 있다”면서도 “만약 보유기간에 따른 면제 혜택 자체를 폐지할 경우, 양도세 부담은 커질 수 밖에 없다”고 말했다. 1주택자 장특공제, 실거주 요건 강화되나부동산 업계와 세제 전문가들 역시 장특공제에 대해 부동산 투기를 막고 장기 보유자를 보호하는 제도로 보고 있다. 오래 보유한만큼 물가 상승률을 인정해 세금을 깎아주는 기능도 있다는 해석이다.김인만 부동산경제연구소장은 “부동산에서 투기의 기준은 보유기간으로 따진다. 짧은 기간에 사고 팔고를 반복하면 시장 교란이 발생할 수 있어 1년 미만 보유면 양도세율 70%, 1~2년이면 60%의 중과세가 적용된다”며 “장기보유자는 투기가 아니다”라고 밝혔다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “주택시장을 안정시키겠다는 정부의도는 알고 있지만, 서울 집값이 오르는지에 대한 넓은 시각보다는 고가주택 절세라는 단면만 본 것이 아닌가하는 아쉬움이 있다”고 했다. 그는 “계속 물가가 오르다보니, 한 시점에 책정한 금액기준이 향후에 불충분하게 되는 사례는 쉽게 찾을 수 있다”며 “장특공제의 목적이 본래 국내의 물가상승률을 감안해 주택보유자들에게 공제혜택을 주려는 것인데, 2억원으로 금액을 정해버리면 나중에 문제가 생길 여지가 있다”고도 했다.구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 최근 법제사법위원회 전체회의에서 장특공제 폐지 여부와 관련해 “결정된 바는 없다”며 “대통령의 말씀은 거주 목적이 아닌 투기·투자 목적 보유에 대한 것으로 이해하고 있다”고 말했다. 실제 개편 여부에 관계 없이 다양한 의견을 검토하며 실거주 중심의 세제 체계를 강화하는 방향에 주목하는 것으로 알려졌다.이재명 대통령도 “1주택자의 주거를 제대로 보호하려면, 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞을 것”이라는 글을 엑스에 올렸다. 비거주 보유에 대한 장특공제 감면율은 단계적으로 줄이는 대신 ‘거주 보유’ 감면은 늘려나가는 방안을 검토해볼 수 있다는 뜻으로 해석된다.

대통령 집무실 세종 이전 계획이 구체화되고 있음에도 불구하고 세종시 아파트 가격은 하락세를 이어가고 있다. 정책 기대감이 이미 시장에 선반영된 데다 매물 증가까지 겹치며 가격 반등 동력이 약화된 모습이다.최근 세종시의 한 대단지 아파트에서는 전용 84㎡ 기준으로 불과 한 달 사이 약 1억 원 가까이 하락한 거래가 체결됐다. 3월 말 6억7000만 원에 거래됐던 동일 평형이 4월 중순에는 5억8000만 원에 매매되며 가격이 급락했다.시장 흐름도 하락세가 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 세종 아파트값은 4월 셋째 주 0.07% 하락한 데 이어 넷째 주에도 0.05% 추가 하락했다. 특히 가격 방어력이 높은 것으로 평가되는 대단지 아파트 중심으로 하락폭이 나타난 점이 특징이다.이 같은 흐름은 대통령 세종 집무실 건립 기대감과는 상반된 결과다. 과거에는 행정수도 이전이나 정부기관 이전 이슈가 집값 상승 요인으로 작용했지만, 이번에는 효과가 제한적이라는 분석이 나온다.현지 중개업계에서는 “집무실 이전 기대감은 이미 가격에 상당 부분 반영됐다”며 “추가 상승 재료로 작용하기에는 힘이 약하다”고 설명했다.여기에 매물 증가도 하락 압력을 키우고 있다. 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 세종 아파트를 중심으로 매물을 내놓으면서 공급이 급증했다. 현재 시장에 나온 매물은 1년 전보다 약 60% 늘어 1만 건에 육박하는 것으로 집계된다.정책 불확실성도 영향을 미쳤다. 대통령 집무실 설계 당선작 발표 일정이 예고 없이 지연되면서 기대감이 일부 약화됐다는 평가다.다만 향후 반등 가능성도 거론된다. 양도세 중과 시행 이후 매물이 감소할 경우 수급 구조가 개선되면서 가격이 다시 반등할 수 있다는 전망이다.전문가들은 “단기적으로는 공급 증가 영향이 크지만, 중장기적으로는 행정 기능 강화 여부에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다”고 보고 있다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 부동산 시장이 관망 국면에 접어들고 있다. 유예 기간 동안 출회된 매물이 상당 부분 소화된 가운데, 보유세 강화 가능성까지 거론되면서 매도와 매수 모두 눈치보기에 들어간 모습이다. 강남권은 상승세가 둔화된 반면, 외곽 중저가 단지는 실수요가 유입되며 오름세를 이어가는 등 시장 양극화도 뚜렷해지고 있다. 유예 종료를 앞두고 시장 흐름도 빠르게 바뀌고 있다. 그간 절세 목적의 매물이 집중적으로 출회되며 거래가 이어졌지만, 최근에는 매물 증가세가 둔화되며 관망 분위기가 짙어지고 있다. 시장에서는 유예 종료 이후 매물과 거래가 동시에 줄어들 가능성이 크다는 관측이 나온다. 유예 종료 앞두고 관망 확대…시장 ‘눈치싸움’현행 다주택자 양도세 중과 제도는 조정대상지역 기준으로 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산하는 구조다. 여기에 지방소득세까지 더해지면 3주택자의 실효세율은 최고 82.5%에 달한다. 유예 종료 이후 이 같은 세 부담이 다시 적용되면 다주택자들이 매도를 서두르기보다 관망으로 돌아설 가능성이 크다는 분석이다. 정부 정책 기조도 시장에 영향을 미치고 있다. 새 정부는 출범 초기 ‘6·27 대출 규제’를 통해 금융 규제 중심의 시장 안정에 나섰고, 세금 규제는 상대적으로 신중하게 접근해 왔다.다만 지난해 ‘9·7 공급대책’ 발표 이후에도 서울과 경기 일부 지역 아파트값이 급등세를 이어가자, 정부는 ‘10·15 대책’을 통해 규제 범위를 대폭 확대했다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고 주요 지역을 토지거래허가구역으로 추가 묶으며 시장 과열 차단에 나선 것이다.최근에는 거래세 완화 대신 보유세 강화 가능성이 거론되면서 시장 불확실성이 커지고 있다. 예컨대 보유세 부담이 커질 경우 소득이 없는 고령 1주택자의 매도 유인이 확대될 수 있지만, 다주택자의 경우 양도세 부담을 고려해 매물 출회를 미루는 경향이 나타날 수 있다. 이로 인해 전체적으로는 매물 감소 압력이 커질 수 있다는 분석도 나온다.시장 반응은 지역별로 엇갈리고 있다. 서울 집값의 바로미터로 꼽히는 강남3구와 용산구는 상승세가 둔화되거나 혼조세를 보이며 관망 흐름이 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 4월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.14% 상승했지만, 상승폭은 전주 대비 소폭 둔화됐다. 강남구는 -0.02%로 10주째 하락 흐름을 이어갔고, 송파구(0.13%)와 서초구(0.01%)는 상승 전환했지만 상승폭은 제한적이었다.반면 노원·도봉·강북 등 ‘노도강’과 금천·관악·구로 등 ‘금관구’ 등 외곽 지역은 0.20% 안팎의 상승률을 기록하며 상대적으로 높은 오름폭을 보였다. 대출 규제와 가격 부담 영향으로 수요가 중저가 단지로 이동하고 있다는 분석이다. 강남 주춤·외곽 상승…수요 ‘중저가 이동’실제 거래 지표에서도 차이가 확인된다. 한강벨트 7개 구(성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동)의 매물 흡수율은 36.9%로 강남권(16.6%)의 두 배를 웃돌며 수요 이동이 가속화되는 양상이다. 가격 흐름도 엇갈리고 있다. 올해 1분기 서울 전용면적 84㎡ 아파트 평균 매매가격은 약 11억9000만원으로 전년 동기 대비 약 20% 하락했다. 유예 종료를 앞두고 급매물이 집중적으로 거래되며 평균 가격을 끌어내린 영향이다. 반면 전세가격은 상승세를 이어가고 있다. 같은 기간 전세 보증금은 약 7억1000만원으로 7% 이상 상승했다. 매물 부족과 실수요 증가가 맞물리면서 전세가격 상승 압력이 지속되고 있다는 분석이다. 여기에 공급 지표 악화까지 겹치며 시장 불균형은 심화되는 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난달 서울 주택 인허가 물량은 1815가구로 전년 동월 대비 75.3% 감소했고, 아파트 인허가도 1005가구에 그치며 85.5% 급감했다.준공 물량 역시 서울은 1861가구로 46.4% 줄었고, 전국도 24.3% 감소했다. 반면 전국 착공과 분양은 일부 반등했지만, 서울 착공은 1239가구로 28.3% 감소하며 지역 간 온도차를 보였다. 단기적으로 서울 공급 기반이 빠르게 약화되면서 수급 불균형이 심화될 수 있다는 우려가 나온다.전문가들은 당분간 관망세 속에서 지역별 양극화 흐름이 이어질 것으로 보고 있다. 유예 종료 이후 매물 감소와 정책 방향 변화가 맞물릴 경우 거래 위축과 가격 변동성이 동시에 확대될 수 있다는 전망이다.

서울 강남권 초고가 아파트 단지들이 입주민 간 스포츠 교류전에 나서며 새로운 커뮤니티 문화 실험에 나섰다. 단순 친목을 넘어선 ‘프리미엄 커뮤니티’의 확장이라는 평가와 함께, 자산을 중심으로 한 폐쇄적 네트워크라는 비판도 동시에 제기된다. 30일 부동산업계에 따르면 서초구 잠원동 메이플자이는 최근 입주민 공지를 통해 다음 달 16일 반포동 래미안 원베일리와 스포츠 교류전을 개최한다. 종목은 ▲스크린골프 ▲탁구 ▲농구 등으로, 일부 종목은 선착순 참가 방식이며 농구와 탁구는 단지 내 동호회 및 전문 강습 프로그램 참여자들이 중심이 돼 경기에 나설 예정이다. 행사는 메이플자이 커뮤니티 시설에서 진행될 가능성이 크다. 해당 단지는 실내 농구장과 골프연습장 등 대형 커뮤니티 시설을 갖추고 있어, 단순 주거 공간을 넘어 ‘생활 플랫폼’ 기능을 강화하고 있다는 평가를 받아왔다. 이번 교류전은 온라인 커뮤니티와 SNS를 중심으로 빠르게 확산되며 관심을 모으고 있다. 일부에서는 이를 두 단지 이름을 따 ‘원메전’으로 부르거나, 명문대 스포츠 대항전에 빗대 ‘부동산 연고전’이라는 표현까지 등장했다.두 단지가 주목받는 배경에는 상징성이 있다. 원베일리는 전용 84㎡ 기준 최고 70억원을 웃도는 거래 사례가 나오며 강남권 대표 ‘대장주’로 자리 잡았다. 메이플자이 역시 같은 면적 기준 50억원대 후반에 거래되며 신축 프리미엄을 형성하고 있다. ‘평당 2억원 안팎’이라는 가격대는 두 단지를 사실상 동일한 자산 계층으로 묶는 기준으로 작용한다.이 같은 배경에서 교류전은 단순 이벤트를 넘어 ‘유사 자산 계층 간 네트워크 형성’이라는 해석도 나온다. 실제로 원베일리에서는 입주민 중심의 중매 모임인 ‘원베일리결혼정보회’가 만들어지며 외부인 접근을 제한하는 방식이 논란이 되기도 했다. 이후 참여 범위를 일부 확대했지만, 고가 주거지를 기반으로 한 사적 네트워크 형성이라는 문제의식은 여전히 남아 있다는 평가다.전문가들은 이러한 흐름이 공동주택 커뮤니티의 진화인지, 혹은 사회적 분절을 심화시키는 신호인지를 두고 엇갈린 시각을 보인다. 반면 업계 일각에서는 고급 아파트 커뮤니티가 단순 편의시설을 넘어 ‘라이프스타일 플랫폼’으로 진화하는 과정이라는 해석도 내놓는다. 피트니스, 문화 프로그램을 넘어 대외 교류까지 확장되며 주거 가치의 새로운 요소로 자리 잡고 있다는 것이다.결국 이번 원메전은 하나의 이벤트를 넘어, 한국 사회에서 아파트가 갖는 의미가 주거 공간을 넘어, 자산·네트워크·정체성의 결합체를 다시 드러낸 사례로 평가된다.

- 500가구 이상 대단지, 관리비 절감부터 다채로운 커뮤니티까지 실속·품격 두루 갖춰 - 독립형 국공립 어린이집·키즈 놀이터 등 대단지 특화 시설로 3040 수요자 공략 아파트 시장에서 단지 규모가 주거 만족도와 자산 가치에 미치는 영향이 커지면서, 500가구 이상 대단지 아파트에 대한 선호가 지속되고 있다. 관리비 절감과 커뮤니티 시설, 환금성 등에서 장점을 갖춘 대단지 중심으로 수요가 몰리는 흐름이다.일반적으로 대단지 아파트는 세대 수가 많을수록 공용 유지비와 관리비가 분산되는 구조로, 가구당 부담이 상대적으로 낮은 것이 특징이다. 또한 단지 규모에 따른 인지도와 거래 활성화로 시장 변동기에도 가격 안정성이 높은 편으로 평가된다.주거 환경 측면에서도 차별성이 나타난다. 대단지는 피트니스센터, 골프연습장, 커뮤니티 공간 등 다양한 시설을 갖추기 유리해 단지 내에서 여가와 생활을 함께 해결할 수 있는 환경을 제공한다. 이러한 요소는 실거주 만족도를 높이는 주요 요인으로 작용하고 있다.이 같은 흐름 속에서 울산 남구 야음동에 공급 중인 ‘번영로 하늘채 라크뷰’가 대단지 프리미엄을 갖춘 단지로 관심을 받고 있다. 해당 단지는 지하 2층~지상 30층, 8개 동, 전용면적 59~127㎡, 총 803가구 규모로 조성된다.단지 내에는 피트니스센터, 골프연습장, GX룸 등 운동시설과 함께 주민카페, 작은도서관 등 커뮤니티 공간이 마련될 예정이다. 특히 자녀를 둔 수요층을 고려해 독립형 국공립 어린이집과 실내 키즈 놀이터를 도입하는 등 가족 중심 주거 환경을 강화했다.설계 측면에서는 남향 위주 배치를 통해 채광과 조망을 고려했으며, 4베이 판상형 구조와 3면 발코니 설계를 적용해 공간 활용도를 높였다. 일부 세대에는 테라스 하우스와 펜트하우스 등 다양한 주거 유형도 포함됐다.입지 여건도 갖췄다. 인근에는 선암초, 야음중, 대현고, 신선여고 등 교육시설이 위치해 있으며, 선암호수공원도 가까워 주거 환경이 쾌적하다. 향후 울산 도시철도 2호선(트램) 야음사거리역(예정) 추진에 따른 교통 개선 기대감도 반영되고 있다.이와 함께 HD현대중공업, 현대자동차 등 주요 산업단지와의 접근성이 용이해 직주근접 수요 유입도 예상된다. 분양 조건으로는 계약금 5%, 중도금 60% 무이자 등이 적용돼 초기 자금 부담을 낮췄으며, 입주 전 전매도 가능하다.업계에서는 “대단지 아파트는 주거 편의성과 자산 안정성을 동시에 고려하는 수요자들에게 지속적으로 선호되는 상품”이라며 “입지와 규모, 상품성을 갖춘 단지 중심으로 관심이 이어질 것”이라고 보고 있다.한편 ‘번영로 하늘채 라크뷰’ 견본주택은 울산 남구 달동 번영사거리 인근에서 운영 중이다.

경기 성남 상대원2구역 재개발 사업이 법원 판단으로 시공사 교체 시도에 제동이 걸린 가운데, 조합장 해임 총회까지 연기되며 사업 향방이 다시 안갯속으로 빠졌다.30일 정비업계에 따르면 수원지방법원 성남지원은 지난 29일 DL이앤씨가 제기한 ‘시공사 해임 총회 결의 효력정지 가처분’에 대해 인용 결정을 내렸다. 이는 지난 4월 11일 조합이 임시총회를 통해 의결한 DL이앤씨 시공계약 해지 결의의 효력을 본안 판결 전까지 정지시키는 판단이다.법원은 같은 날 조합이 신청한 ‘조합장 해임 총회 개최금지 가처분’에 대해서는 기각 결정을 내렸다. 이에 따라 조합장 해임 여부를 묻는 총회 개최 자체는 가능하다는 판단이 내려졌다.아울러 5월 1일 예정됐던 GS건설 시공사 선정 총회에 대해서는 개최 금지 가처분을 인용했다. 결과적으로 법원이 시공사 교체 절차에는 제동을 걸고, DL이앤씨의 시공사 지위는 유지하도록 판단한 셈이다.이로써 상대원2구역은 시공사 공백 상태에서 벗어나 DL이앤씨 체제가 유지되는 구조가 됐다. 본안 소송 결과가 나오기 전까지는 법적으로 DL이앤씨가 시공사 지위를 계속 보유하게 된다.앞서 조합은 지난 11일 임시총회를 통해 DL이앤씨와의 공사도급계약 해지 안건을 가결했지만, GS건설을 새 시공사로 선정하는 안건은 정족수 미달로 상정되지 못하면서 사업은 불확실성에 빠진 바 있다.공사비·착공 조건 재확인…조합 내 갈등 '변수'판결 이후 DL이앤씨는 조합원들에게 공문을 보내 기존 사업 조건을 재확인했다. DL이앤씨는 ▲확정 공사비 평당 682만원 ▲올해 6월 착공(지연 시 가구당 3000만원 보상) ▲분담금 입주 시점 또는 입주 1년 후 납부 ▲2000억원 규모 사업촉진비 지원 ▲시공사 교체 과정에서 발생할 수 있는 손해배상 비용 전액 부담 등의 조건을 유지하겠다는 입장을 밝혔다.특히 공사비는 착공 이후 원자재 가격이나 인건비 상승이 발생하더라도 증액하지 않겠다는 확정형 구조를 제시한 점이 강조됐다.DL이앤씨 관계자는 “조속히 사업 정상화를 이뤄 빠른 착공을 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.다만 조합 내 갈등은 여전히 변수로 남아 있다. 당초 30일 예정됐던 조합장 해임 총회는 오는 5월 9일로 연기됐다. 비상대책위원회는 해임 동의서 과반을 확보한 상태지만, 앞선 총회와 관련한 법적 분쟁을 고려해 절차적 하자를 최소화하기 위한 조치라고 설명했다.총회 연기로 조합 집행부 교체 여부와 시공사 재선정 논의도 함께 지연될 전망이다. 비대위는 남은 기간 동안 조합원 대상 설명과 설득을 강화해 해임안 통과 가능성을 높이겠다는 방침이다.정비업계에서는 “법원 판단으로 시공사 문제는 일단 정리됐지만 조합 내 권력 갈등은 계속되고 있다”며 “총회 일정까지 미뤄지면서 사업 정상화 시점은 더 늦춰질 가능성이 있다”는 시각이 나온다.한편 상대원2구역 재개발 사업은 성남시 중원구 상대원동 일대 약 24만㎡ 부지에 43개동, 4885가구 규모로 조성되는 대형 사업으로, 총 사업비만 1조원에 달한다.