이재명 대통령은 취임 한 달도 되기 전인 지난해 6월 첫 번째 부동산 대책을 내놨다. 서울 대부분 지역의 아파트 가격이 급상승하자 6.27대책을 발표한 것이다. 6.27대책이 발표 다음 날부터 즉시 시행된 것은 정부가 얼마나 다급했는지 알 수 있는 대목이다. 대책의 핵심은 실수요자는 지키고 다주택자와 갭투자자 등 투기 수요는 대출 차단으로 억제하려는 것이다. 서울·경기·인천 등 수도권과 투기과열지구 내 주택담보대출 한도는 최대 6억원까지로 제한하고 생애 최초 주택 구매자의 담보인정비율(LTV)은 기존 80%에서 70%로 하향했다. 주택 구입 후 6개월 내 전입 조건이 신설되고 주담대 만기도 30년 이내로 제한됐다. 또한 다주택자 및 갭투자자의 대출을 전면 금지하고, 2주택 이상 보유자는 추가 주담대가 금지됐다. 물론 LTV는 0%로 적용됐다. 1주택자도 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 매수 할 경우 대출이 불가능하지만 6개월 이내 기존 주택을 처분하면 비규제지역은 LTV 70%, 규제지역은 LTV 50%까지 가능하다.정부 출범 직후 시작된 규제 드라이브한마디로 6.27대책은 다주택자, 갭투자자에게 대출 문을 닫고 실수요자 중심의 부동산 시장을 만들기 위한 정책이라고 볼 수 있다. 규제 후 시장은 잠시 주춤했을 뿐 여전히 한강 벨트를 중심으로 아파트 가격은 고공 행진하기 시작했다. 대출 규제의 효과가 3개월도 지속되지 못한 셈이다. 이재명 정부가 지난해 9월 9.7대책을 내놓은 배경이다.9.7대책은 더 강화된 대출 규제와 2030년까지 착공 기준 135만호를 공급하겠다는 것이 핵심이다. 대출 규제는 LTV가 기존 50%에서 40%로 하향 조정됐다. 특히 수도권 및 규제 지역에서 신규 주담대는 사실상 차단됐다. 1주택자의 전세대출 한도도 2억원으로 제한됐다. 주택공급 확대 정책으로는 2030년까지 수도권에 135만호 신규 주택을 착공할 계획이라고 발표했다. 공공 주도의 안정적인 주택공급 기반을 마련하기 위해 한국토지주택공사(LH)가 직접 착공에 나선다고 밝혔다. 이 대책은 시장 안정화를 위해 실수요자 보호와 투기 차단을 동시에 목표로 했다. 공급과 규제를 조율해 시장 불안정을 해소하려는 의도가 보였다.이런 대책이 시장에 미치는 영향은 향후 상황에 따라 달라질 것으로 보이지만, 공급 자체가 단기 주택공급 정책이 아니라 중장기 정책이라는 점에서 당장 주택시장 안정에는 역부족이다. 또 공공주도형 주택공급만 강조해 민간주도형 또는 민관합동 방식의 주택공급은 크지 않아 실효성 면에서 어려워 보인다. 특히 주택공급시장은 80%가 민간 공급이다. 공공은 20%도 되지 않는다. 뿐만 아니라 주택공급 135만호는 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본의 주택 수는 29만2000호)의 4.6배, 분당(주택 9만7600호)의 13.8배 수준이다. 4년 동안 실현 가능할까? 단기 주택공급 정책 없이는 시장 안정화는 불가능하다. 규제 강화할수록 양극화는 심화이재명 정부는 주택공급 대책에도 불구하고 주택가격이 지속 상승하자 지난해 10월 10.15 대책을 발표했다. 기존 서울의 4곳을 포함해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역과 조정대상지역, 투기과열지구 등으로 신규 지정하면서 즉시 시행하는 초강수를 뒀다. 이렇게 지역규제로 지정되면서 1주택자가 추가로 주택을 매수하면 2주택자에게는 8%, 3주택자에게는 12%의 취득세가 부과된다. 전세대출 한도도 2억원으로 축소된다. 그리고 토지거래허가지역이 겹쳐 분양권 3년 전매 제한과 실거주 의무 2년 이상이 추가로 부여된다. 사실상 전세를 낀 매매(갭투자)가 금지된다는 말이다.뿐만 아니라 재건축사업은 조합 인가 이후, 재개발사업은 관리처분 이후 거래가 어려워졌다. 정부가 9.7대책에서 정비사업 규제를 완화해 공급을 늘리겠다고 했지만 오히려 침체될 가능성도 있다. 규제지역은 모두 토지거래허가지역이 됐다. 다주택자는 물론 2년 거주 조건이 있어 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 더 늘어났다. 바로 부동산시장의 왜곡 현상이 나타난 것이다. 이번 지역규제의 영향은 생각보다 너무 넓은 지역을 광범위하게 규제했지만 그 효과는 오래가지 못했다. 수요자는 서울의 경우 2026년과 2027년에 주택 공급량이 많이 부족하다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.특히 1주택자의 대출한도가 2억원으로 일원화되고 정비사업에서 중도금과 이주비 대출은 6억원 이하까지만 가능하며 추가 주택 구입 시에만 규제된다. 규제지역에서 시가 15억원 이하는 6.27대책 때와 같이 주담대 한도가 6억원으로 적용되지만 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용된다. 이렇게 전방위적으로 대출을 규제하는 것은 시중에 유동성 자금이 너무 많이 풀려 이를 거둬 들이기 위한 방법이다. 하지만 현금 부자들과 1주택자가 자기 주택을 팔고 더 좋은 주택으로 이전하는 수요까지 규제하지 못한다. 오히려 서민들이 대출받기가 더 어려워져 내 집 마련이 힘들어졌다. 이는 결국 양극화를 더 초래할 것이다.세제 부분도 강화된다. 지역규제 내에서는 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제도 전면 배제된다. 2주택자는 기본세율에 20% 가산세가 부과되고, 3주택자는 기본세율에 30% 가산세가 부과된다. 그러나 이번에는 한시적으로 2025년 5월부터 2026년 5월까지 다주택자가 주택을 매도할 수 있도록 적용하지 않지만 기간이 도래하면 더 이상의 연장은 없다고 대통령은 지속적으로 강조하고 있다. 양도세도 1세대 1주택자의 비과세 요건이 강화된다. 규제 전에는 ‘보유 2년’이었으나 보유 2년에 ‘거주 2년’이 추가된다. 또 민간 매입 임대주택도 종부세 합산배제에서 제외된다. 전매는 주택의 경우 수도권은 3년, 지방은 1년 이상 전매가 제한된다. 단, 오피스텔은 1년간 전매 제한된다. 그러면서 세제는 추가로 어떻게 규제할 것인지 연구용역 중이라고 했다. 세제 손질은 거래세는 낮추고 보유세는 점진적으로 상향하는 방향으로 진행해 조세 반발이나 조세전가가 나타나지 않도록 중장기적으로 조정돼야 한다. 서울에서 주택을 매도하고 지방으로 이사를 갈 사람들도 있다. 양도세가 무서워 주택을 팔지 못하는 중장년층을 위해 일시적으로 양도세를 완화해 주택을 매도할 수 있도록 하는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 그렇게 된다면 이들이 주택을 매도하고 고향이나 지방으로 이사를 가면 지역경제에도 도움이 될 것이다. 세제 규제는 잘못하면 오히려 주택가격을 올리는 계기가 될 수 있어 신중해야 한다. 투기과열지구로 지정되면 정부가 민간 분양 가격까지 통제할 수 있는 분양가상한제를 시행할 수 있다. 이점이 가장 큰 규제 중 하나다. 특히 청약 과열을 막고 무주택자에게 주택을 우선 분양하기 위한 청약가점제도가 시행된다. 문제는 분양가격을 통제하면 당장은 무주택자가 주택을 분양받을 때 낮은 가격으로 분양 받을 수 있어 좋겠지만 시장 가격과의 괴리로 인해 분양받은 사람이 개발이익을 가져가는 모순과 ‘로또분양’이라는 부작용도 발생한다. 이를 막을 수 있는 방법은 분양가상한제를 현실성 있게 개정하는 것이다. 물론 청약가점제는 필요하다. 왜냐하면 무주택자 우선 분양이기 때문이다.10.15대책에서 모두가 궁금해하면서 걱정스럽게 생각하는 것이 있다. 부동산 감독기구 설치다. 정부는 국무총리 소속 부동산 불법 행위 감독기구를 설치하고 산하에 수사조직을 운영해 나갈 방침이라고 발표했다. 부동산 시장 질서를 바로잡고 불법, 탈법 거래를 규제하겠다는 데 공감한다. 그러나 지금도 국토교통부 내 부동산 거래 질서를 확립할 수 있는 권한이 있다. 그럼에도 다시 감독기구를 만든다는 것은 시장경제를 위축시킬 수 있다. 특히 수사권이나 처벌권까지 행사하게 되면 무소불위의 기구가 될 수도 있다. 더욱이 법적으로 보장된 재산권과 개인정보를 침해할 여지가 있어 우려스럽다.정부는 올해 들어 추가 주택공급 6만호를 도심지 내 공공부지와 유휴부지를 개발해 공급하겠다며 1.29대책을 발표했다. 이 발표 중 ▲용산역세권 개발 ▲태능 골프장 개발 ▲과천 경마장 개발 역시 쉽지 않은 사업이다. 과천의 경우 경마장 이전 부지도 확정되지 않은 상태인데 주택공급대책에 포함했다. 만약 이전을 한다고 해도 이전부지에 대한 토지 보상과 경마장 건설만으로도 최소 4~5년 이상 소요될 것이다. 이후 기존의 경마장을 헐고 인허가를 내야 신축이 가능하기 때문에 입주까지 다시 약 5년 이상 소요될 수 있다. 2030년까지의 공급은 불가능한 대책이다. 1.29대책의 공공부지와 유휴부지 개발은 대부분이 당장 실현이 불가능한 중장기 대책이라는 점에서 시장은 불안하다. 정부 역할은 통제 아닌 ‘균형’주택가격에 영향을 미치는 요인 중 하나가 바로 공급이다. 주택공급 정책만큼은 일관성 있고 지속 가능한 정책을 내놓을 수 있다. 그러나 주택수요의 증감과 유동성 자금(대출 규제와 완화, 이자율 등)의 증감은 경기 상황과 맞물려 변동성이 크다. 심리적 요인까지 작용해 일관성 있고 지속 가능한 정책을 내놓을 수가 없어 시장 상황에 맞춰 그때 그때 탄력적으로 운용될 수밖에 없다.이 대통령의 말 중 가장 널리 회자된 문장이 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다”는 것이다. 정부와 부동산 시장은 싸움의 대상이 아니라 균형과 조화의 대상이다. 정부가 시장을 꺾겠다고 나서면 시장은 굴복하지 않고 왜곡된다. 거래를 멈추고 관망하거나, 매물을 잠그고 버티거나, 증여하거나 우회투자를 선택한다. 아니면 지역을 이동하는 등 투자 트렌드가 바뀌고 돈의 흐름도 변화한다.반대로 시장에만 맡겨두면 투기와 불로소득이 판을 치고, 결국 집 없는 사람의 주거비가 먼저 오른다. 그래서 정부의 역할은 ‘승리’가 아니라 ‘균형’이다. “정부 이기는 시장은 없다”는 말은 통쾌할 수 있으나, 정책 언어로는 위험하다. 시장을 상대로 전투를 선언하는 순간, 정책은 목적을 잃고 전투 수단만 남게 된다. 그래서 시장은 정책의 방향이 아니라 규제의 강도만 계산한다.이재명 정부의 문제의식, 즉 자산 양극화와 투기 억제를 더 이상 방치할 수 없다는 판단에는 공감한다. 하지만 규제의 칼로는 당장 환자의 열을 내릴 수는 있어도 근본적 병을 고치거나 체질을 바꾸기는 어렵다. 시장이 바뀌려면 예측할 수 있는 규칙과 실수요자에게 맞는 금융 구조 그리고 공급이 실제로 움직인다는 신뢰와 믿음을 주는 정책이 필요하다. 그래서 정부는 시장을 죽이는 정책이 아니라 살리는 정책으로 바꿔야 한다.정부가 시장과 싸우겠다고 나서는 순간 시장은 협조 대신 회피로 답하고 그 피해는 실수요자에게 먼저 찾아온다. 규제는 핀셋처럼 정교하게, 공급은 말이 아니라 실행으로, 금융은 실수요자 중심으로 구성돼야 한다. 필자는 현재 국토교통부 주거정책심의위원회 위원, 국토교통부 자체성과평가위원회 위원으로 활동 중이다. 한국부동산융복합학회 회장과 대한부동산학회 명예회장이며, 한국부동산융복합연구원 원장을 맡고 있다. 30여년간 학문적 연구와 현장을 경험하면서 부동산 분야의 국내 최고 권위자이자 전문가로 평가된다.

※부동산 시장은 하루가 다르게 변합니다. 정책, 거래, 개발 소식이 쏟아지는 가운데, 이번 주 꼭 알아야 할 뉴스만 AI가 골라 드립니다. 은 한 주간의 주요 부동산 이슈를 5분 만에 훑어보는 압축 브리핑입니다. AI 에디터는 이번 주 (3월 16일~18일 기준)에 한국 부동산 시장에서 주목받은 주요 이슈로 ▲공시가격 급등 ▲주택사업 경기 전망 하락 ▲집값 상승폭 둔화를 꼽았습니다. “서울 아파트 공시가 18.67% 급등…보유세 부담 다시 커지나”올해 서울 아파트 공시가격이 18.67% 상승하며 5년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 지난해까지 이어진 공시가격 현실화 완화 기조에도 불구하고 집값 반등이 반영되면서 세 부담이 다시 확대될 가능성이 커졌다.국토교통부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격안’에 따르면 서울은 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 강남·서초·송파 등 주요 지역은 실거래가 상승폭이 크게 반영되며 공시가격 상승을 견인했다. 공시가격 상승은 보유세 증가로 직결된다. 공정시장가액비율이 유지되더라도 과세표준 자체가 커지기 때문이다. 이에 따라 1주택자뿐 아니라 다주택자의 세 부담도 다시 확대될 가능성이 제기된다. 시장에서는 이번 공시가격 상승이 단순한 ‘가격 반영’을 넘어 정책 신호로 작용할 수 있다는 해석도 나온다. 그간 완화됐던 보유세 부담이 다시 강화되는 흐름으로 이어질 경우 매물 증가나 투자 심리 위축으로 연결될 수 있다는 분석이다.다만 정부가 공시가격 현실화율 조정을 유지하고 있어 급격한 세 부담 증가는 제한적일 것이라는 전망도 있다. “수도권 주택사업 체감경기 꺾였다…강남發 관망세 확산”수도권 주택사업 경기 전망이 하락하며 시장 심리가 다시 위축되는 흐름을 보이고 있다. 특히 강남권을 중심으로 매수 관망세가 확산되면서 사업자 체감경기도 빠르게 냉각되고 있다. 주택산업연구원에 따르면 3월 수도권 주택사업 경기전망지수는 전월 대비 하락했다. 서울과 경기 모두에서 지수가 떨어지며 상승 흐름이 꺾인 것으로 나타났다.이 같은 흐름의 배경에는 강남권 거래 둔화가 자리 잡고 있다. 최근 가격 상승 이후 추가 상승에 대한 부담이 커지면서 매수자들이 관망세로 돌아선 것이다. 고가 주택 시장의 거래 위축은 전체 시장 심리에도 영향을 미치고 있다.건설업계 역시 분양 일정과 사업 추진 속도를 조정하는 분위기다. 미분양 리스크를 최소화하기 위해 공급 시점을 늦추거나 사업성을 재검토하는 사례가 늘고 있다.“서울 집값 상승세 주춤…규제 움직임에 거래 속도 조절”서울 아파트 가격 상승폭이 2월 들어 축소되며 상승세가 다소 둔화되는 모습이다. 다주택자 규제 강화 가능성이 거론되면서 시장 전반에 관망 분위기가 확산된 영향으로 풀이된다.한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 상승세를 유지했지만 상승폭은 전월 대비 줄어든 것으로 나타났다. 강남권을 중심으로 가격 상승 피로감이 누적된 점도 영향을 미쳤다.특히 정부의 규제 재강화 가능성이 시장에 부담으로 작용하고 있다. 다주택자에 대한 세제 및 대출 규제 강화 움직임이 거론되면서 투자 수요가 일부 위축된 것이다.거래량 역시 감소세를 보이고 있다. 매도자와 매수자 간 가격 기대치 차이가 커지면서 거래가 성사되지 않는 사례가 늘고 있다.*이 기사는 AI를 활용해 작성했습니다.

대우건설이 가덕도신공항 사업 본격 착수를 앞두고 현장 점검과 발주처 협력 논의를 진행하며 사업 준비에 속도를 내고 있다.대우건설은 김보현 대표이사와 주요 임직원들이 지난 17일 부산 가덕도신공항 건설 예정지를 방문해 현장 상황을 점검하고, 가덕도신공항건설공단과 사업 협력 방안을 논의했다고 18일 밝혔다.이번 방문은 수의계약 예비대상자로서 공사 착수 전 현장의 지형적 특성과 해상 매립 예정 부지 환경을 직접 확인하기 위해 마련됐다. 현장에는 김 대표를 비롯해 심철진 토목사업본부장 등 주요 임직원이 참석했다.김 대표는 ▲대항전망대 ▲외양포항 ▲새바지항 ▲연대봉 등 주요 지점을 방문해 공항 부지 조성 예정지와 인근 해역의 지형 및 주변 환경을 점검하고, 현장 관계자로부터 공사 여건에 대한 설명을 들었다.그는 “가덕도신공항 사업은 해상 매립과 대규모 연약지반 처리가 동시에 요구되는 고난도 공사”라며 “설계 단계부터 대우건설만의 차별화된 공법과 기술력을 집약해야 한다”고 강조했다. 이어 “국책사업의 상징성을 고려해 안전을 최우선으로 하고, 사전 준비를 철저히 해 공기 준수에 만전을 기해달라”고 당부했다.현장 점검 이후 김 대표는 부산 강서구에 위치한 가덕도신공항건설공단 본사를 찾아 이윤상 이사장과 첫 면담을 갖고 사업 추진 현황과 협력 방안을 논의했다. 양측은 안전성 확보, 공정 관리, 지역사회 상생 협력 등을 중심으로 의견을 교환했다.특히 해상 매립과 연약지반 처리가 동시에 이뤄지는 사업 특성을 고려해 설계 단계부터 기술 검증과 체계적인 공정 관리가 필요하다는 데 공감대를 형성했다.이윤상 이사장은 사업의 중요성과 함께 안전·품질 중심 추진 방침을 설명하며, 차질 없는 설계와 시공사의 책임 있는 역할 수행을 요청했다.이에 대해 김 대표는 “설계 단계부터 최적의 대안 공법을 적용하고 철저한 공정 관리로 사업 안정성을 높이겠다”며 “시공사 역할을 넘어 사업 주체라는 자세로 전사 역량을 결집하겠다”고 밝혔다.또 “총사업비 10조7000억원 규모의 국가사업인 만큼 적기 준공을 위해 정부와 발주처의 신속한 행정 지원이 중요하다”며 “인허가, 보상, 관계기관 협의 등 제반 절차에서 공단의 적극적인 지원을 기대한다”고 덧붙였다.가덕도신공항 부지 조성 공사는 역대 최대 규모 해상 매립을 통해 공항을 건설하는 대형 국책사업이다. 지난 9일 현장설명회를 시작으로 기본설계가 착수됐으며, 약 6개월간 설계를 거쳐 연말 우선 시공분 착공이 예상된다.대우건설은 컨소시엄 참여사들과 협력해 공법 검증과 기술 검토를 강화하고, 전문 인력과 장비를 투입해 사업을 안정적으로 수행할 계획이다. 회사는 약 1000명의 토목 기술자를 보유하고 있으며, 현재 외부 전문가들과 함께 연약지반 안정화 방안 등 핵심 기술 검토를 진행 중이다.대우건설 관계자는 “가덕도신공항은 국가적 상징성과 지역 숙원사업이라는 의미를 동시에 갖는다”며 “축적된 해상 토목 및 대형 인프라 경험을 바탕으로 안정성과 속도를 모두 확보해 사업을 추진하겠다”고 말했다.

서울 초고가 주택 시장의 '끝판왕' 자리를 둘러싼 경쟁이 더 치열해졌다. 강남 청담동 에테르노청담이 2년 연속 전국 최고 공시가격을 기록한 가운데, 한남동과 반포동 주요 단지들도 줄줄이 가격이 급등하며 상위권을 장악했다.국토교통부가 17일 공개한 2026년 공동주택 공시가격안에 따르면 에테르노청담 전용 464.11㎡의 공시가격은 325억7000만원으로 나타났다. 지난해보다 125억1000만원 오른 금액이다.이 단지는 세계적인 건축가 라파엘 모네오가 설계하고 현대건설이 시공한 초고급 주거시설로, 한강변 입지와 희소성까지 더해지며 '초프리미엄' 아파트의 상징으로 자리 잡았다.2위는 용산구 한남동의 나인원한남으로, 공시가격 242억8000만원을 기록했다. 1년 새 약 80억원 가까이 오르며 지난해 3위에서 한 계단 상승했다.반면, 한때 4년 연속 1위를 차지했던 PH129은 올해 3위로 밀려났다. 공시가격은 232억3000만원으로 상승했지만, 경쟁 단지들의 급등세를 따라잡지는 못했다.이 밖에도 청담동 워너청담, 성수동 아크로서울포레스트, 한남동 한남더힐 등 서울 핵심 지역의 초고가 단지들이 상위권을 형성했다.특히 상위 10위권 모든 주택이 서울에 집중되면서 ‘한남·청담·반포’로 이어지는 초고가 주거벨트가 더욱 공고해졌다는 분석이다. 지역별로는 한남동이 4곳으로 가장 많았고, 청담동과 반포동이 뒤를 이었다.

올해 서울 아파트 거래의 절반가량이 9억 원 이하 주택에 몰린 것으로 나타났다. 전체 거래량이 소폭 증가하는 데 그친 반면, 중저가 구간의 거래는 눈에 띄게 늘어나며 시장 구조 변화가 본격화되는 모습이다.18일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 서울 아파트 거래 1만여 건 중 약 49.8%가 9억 원 이하였다. 이는 지난해 같은 기간 36% 수준과 비교하면 10%포인트 이상 급증한 수치다. 특히 1~2월 기준으로 보면 전체 거래 증가폭보다 중저가 아파트 거래 증가폭이 훨씬 커 수요 이동이 더 뚜렷하게 나타났다.9억~12억 원대 아파트 역시 거래가 늘며 '대출 가능한 구간' 전반으로 매수세가 확산되는 양상이다. 반면 고가 아파트 시장은 급격히 식었다. 15억 원 이상 거래는 전반적으로 감소했고, 25억 원 이상 초고가 주택 거래는 절반 이상 줄어든 것으로 집계됐다.이 같은 흐름의 핵심 원인은 대출 규제다. 정부는 지난해부터 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도를 단계적으로 축소해 왔다. 15억 원 초과 주택은 대출 한도가 크게 줄고, 25억 원을 넘는 경우는 사실상 대출 의존이 어려워지면서 실수요자들의 접근성이 급격히 떨어졌다.결국 시장은 ‘대출이 가능한 가격대’를 중심으로 재편되고 있다. 자금 여력이 부족한 수요자들은 면적을 줄이거나 가격대를 낮추는 방향으로 선택을 바꾸고 있다. 실제 현장에서는 전용 84㎡ 대신 59㎡를 찾는 사례가 늘고, 대출이 막히면서 개인 간 금융(P2P)까지 활용하는 경우도 등장하고 있다.이와 함께 보유세 부담 증가도 영향을 미치고 있다. 최근 공시가격 상승으로 세금 부담이 커지면서 가격 저항이 상대적으로 낮은 15억 원 이하 주택으로 수요가 더욱 집중되는 흐름이다.전문가들은 당분간 이런 양극화가 지속될 것으로 보고 있다. 전월세 가격 상승으로 매매 수요 자체는 유지되지만, 대출 규제와 세금 부담이 맞물리며 '현금 동원 가능한 구간' 중심의 거래가 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

올해 서울 아파트 공시가격이 두 자릿수 상승률을 기록하며 5년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 지난해 강남과 한강변 주요 지역을 중심으로 집값이 급등한 영향이 반영된 결과다.국토교통부는 17일 올해 1월 1일 기준으로 산정한 전국 공동주택 약 1585만가구의 공시가격을 공개하고, 18일부터 4월 6일까지 열람 및 의견 청취 절차를 진행한다고 밝혔다.올해 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 9.16% 상승했다. 지난해(3.65%)와 2024년(1.52%)보다 크게 확대된 수준으로, 2022년(17.20%) 이후 가장 높은 상승률이다.특히 서울은 18.67% 올라 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했다. 이는 지난해 상승률(7.86%)의 두 배를 넘는 수준으로, 부동산 시장이 활황이던 2021년 이후 가장 높은 상승폭이다.공시가격 상승은 현실화율(69%)이 지난해와 동일하게 유지된 가운데, 시세 상승분이 그대로 반영된 영향으로 분석된다.서울 내에서도 상승폭은 지역별로 큰 차이를 보였다. 강남·서초·송파 등 강남3구의 공시가격 상승률은 평균 24.7%로 서울 평균을 크게 웃돌았다. ▲강남구 26.05% ▲송파구 25.49% ▲서초구 22.07% 등 모두 20%를 넘었다.성동·용산·마포 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역도 평균 23.13% 상승하며 강남권에 근접한 흐름을 나타냈다. 성동구는 29.04%로 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 등 주요 지역도 대부분 20% 이상 상승했다.반면 도봉·강북·금천·중랑 등 외곽 지역은 2~3%대 상승에 그치며 격차가 확대됐다. 서울을 제외한 지역의 평균 상승률은 3.37%로, 수도권과 지방 간 온도차도 뚜렷했다.가격대별로는 고가 주택일수록 상승폭이 컸다. 공시가격 30억원 초과 주택은 28.59% 상승해 가장 높은 상승률을 보였다. 15억~30억원(26.63%), 12억~15억원(25.38%) 등 고가 구간에서 상승폭이 두드러졌다.이에 따라 종합부동산세 과세 대상인 공시가격 12억원 초과 주택은 48만7362가구로 늘었다. 이는 지난해보다 약 17만가구 증가한 규모다. 이 중 약 85%가 서울에 집중됐다.서울에서는 강남구가 약 9만9000가구로 가장 많았고, 송파·서초·양천·성동구 등이 뒤를 이었다. 반면 강북·도봉·노원·금천·관악구 등에서는 12억원 초과 주택이 없는 것으로 나타났다.공시가격 급등에 따라 세 부담도 크게 늘어날 전망이다. 특히 공시가격 상승률이 20%를 넘는 강남권과 한강벨트 지역의 경우 보유세가 전년 대비 40~50% 증가하는 사례도 나올 것으로 예상된다.국토부는 이번 공시가격에 대해 의견 청취와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 30일 최종 공시할 예정이다. 이후 5월 말까지 이의신청을 받아 6월 26일 조정 공시한다.

정부가 부동산 세제 강화 신호를 보내면서 서울 주요 지역을 중심으로 보유세 인상 가능성이 주목받고 있다. 특히 강남과 용산, 이른바 '한강벨트' 지역의 고가 주택 보유자들이 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.올해 공동주택 공시가격은 지난해와 동일한 현실화율(시세 반영률 69%)이 적용될 예정이다. 표면적으로는 기준이 유지됐지만, 문제는 집값 자체가 크게 올랐다는 점이다.지난해 서울 아파트 가격은 8% 이상 상승하며 전년보다 더 높은 상승률을 기록했다. 이로 인해 공시가격 역시 자연스럽게 오를 수밖에 없는 구조다. 공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료, 각종 복지 기준 등에도 활용되는 핵심 지표다.실제 고가 아파트를 중심으로 세 부담 증가 폭은 상당할 것으로 예상된다. 강남권 주요 단지의 경우 보유세가 40% 이상 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 일부 대표 단지는 수백만 원 단위로 세금이 추가될 것으로 추정된다.세 부담 증가는 올해에 그치지 않을 가능성이 크다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 함께 보유세 인상 기조를 분명히 했기 때문이다. 특히 고가 1주택자까지 과세 범위를 넓히겠다는 입장이어서 시장의 긴장감이 높아지고 있다.구체적인 인상 방식으로는 세율 자체를 건드리기보다 ‘비율 조정’ 카드가 유력하게 거론된다. 대표적으로 공시가격 현실화율을 높이거나, 과세표준을 정할 때 적용하는 공정시장가액비율을 상향하는 방식이다. 이 경우 세법 개정 없이도 비교적 빠르게 세 부담을 늘릴 수 있다.예를 들어 공정시장가액비율이 80% 수준으로 올라갈 경우, 동일한 주택이라도 보유세가 50% 가까이 증가할 수 있다는 시뮬레이션 결과도 나온다.전문가들은 정책 시행 시점에도 주목하고 있다. 지방선거 이후 시장 상황에 따라 세제 강화가 본격화될 가능성이 크다는 분석이다. 집값 불안이 지속될 경우 정부가 추가 대응에 나설 수 있다는 의미다.다만 보유세 인상은 조세 저항을 불러올 수 있는 만큼, 거래세 인하와 같은 보완책이 함께 추진돼야 한다는 지적도 나온다. 세 부담을 높이는 동시에 매물 유도를 통해 시장 안정을 꾀해야 한다는 것이다.결국 향후 부동산 시장의 방향은 세제 정책과 집값 흐름이 맞물리며 결정될 전망이다. 특히 고가 주택 보유자들은 단기뿐 아니라 중장기 세 부담 변화까지 고려한 대응이 필요하다는 분석이 나온다.

주거지 선택에서 공원과 자연환경이 차지하는 비중은 갈수록 커지고 있다. 주택산업연구원이 발표한 ‘2025년 미래 주거 트렌드’를 보면 주거 선택 요인 가운데 공원이 가진 ‘쾌적성’을 꼽은 비율이 33%로 가장 높게 나타났다. 지난해 KB경영연구소 보고서에서도 가장 살고 싶은 주거 여건으로 ‘공원·자연환경이 우수한 곳’을 선택한 비율이 50.8%로 과반을 넘겼다. 공원 인접성이 실제 주거 선택의 핵심 기준으로 자리 잡고 있다는 뜻이다.이 같은 선호는 가격 흐름에서도 드러난다. 인천 청라국제도시에서 청라호수공원과 가까운 ‘청라 푸르지오’ 전용 94㎡(공급 125㎡)는 2026년 2월 9억5000만원에 거래됐으며, 네이버부동산 호가 평균도 약 9억8500만원에 형성돼 있다. ‘청라더샵레이크파크’ 역시 전용 100㎡(공급 133㎡)가 같은 달 8억4800만원에 거래됐고, 호가 평균은 약 9억3000만원 수준이다.반면 호수공원 인접 단지 뒤편에 위치해 공원 조망이 어렵고 접근성이 상대적으로 낮은 단지들은 더 낮은 가격대를 보였다. ‘청라하우스토리 커낼뷰’ 전용 105㎡(공급 131㎡)는 2025년 6월 6억8200만원에 거래됐고, 2026년 3월 기준 네이버부동산 호가 평균은 약 6억7000만원이다. ‘인천청라한일베라체’ 전용 104㎡(공급 130㎡) 역시 2025년 11월 6억4000만원에 거래됐으며, 호가 평균은 약 7억원 수준에 그치는 모습이다.공급면적 125~135㎡ 안팎의 유사한 면적대에서도 호수공원 인접 단지와 비인접 단지 사이에 2억~3억원가량 가격 차이가 나타나는 셈이다. 같은 생활권 안에서도 공원 인접성과 조망 여부가 가격 형성에 영향을 미치는 흐름을 보여주는 사례로 볼 수 있다.이 가운데 양주 옥정신도시에서도 옥정호수공원을 가까이서 누릴 수 있는 신규 단지가 공급을 앞두고 있다. 4월 분양을 앞둔 ‘(가칭)옥정중앙역 디에트르’는 단지 동측으로 약 16만㎡ 규모의 옥정호수공원이 맞닿아 있어 공원을 가까이에서 이용할 수 있을 뿐 아니라, 일부 세대는 단지 내에서도 탁 트인 조망을 기대할 수 있는 입지다.단지는 호수공원과 맞닿은 입지를 바탕으로 피트니스센터 역시 옥정호수공원을 바라보며 이용할 수 있도록 설계돼 입주민의 실거주 만족도를 더욱 높일 전망이다. 부동산 업계에서는 이처럼 공원 조망이 가능한 커뮤니티를 갖춘 단지는 같은 생활권 안에서도 차별화된 경쟁력을 확보하는 경우가 많다고 본다.한편 옥정호수공원에는 무궁화 언덕, 김삿갓 광장, 커뮤니티 테라스, 음악분수, 공연장 등이 조성돼 있으며, 인근의 호수도서관과 호수스포츠센터 역시 주민들이 즐겨 찾는 시설로 꼽힌다.단지는 7호선 옥정중앙역(가칭, 2030년 예정) 출구 바로 앞에 위치해 교통 접근성이 우수하다. 단지 남측에는 옥정신도시 중심상업지구가 바로 인접해 있어 길 하나만 건너면 옥정 최대 학원가를 이용할 수 있다. 학원 89개, 점포 813개가 밀집한 생활권을 가까이 누릴 수 있는 데다, 동측의 옥정호수공원까지 더해져 교육·생활·쾌적성을 두루 갖춘 자리라는 평가가 나온다.해당 단지는 대방건설이 시공하며 지하 5층~지상 최고 49층, 아파트 15개동과 오피스텔 3개동, 총 3660세대 규모로 조성된다. 이 가운데 아파트 2,807세대가 4월 먼저 공급될 예정이다. 전용 84㎡ 타입에는 4베이 구조와 5m 광폭 거실, 전용 128㎡ 타입에는 4베이 구조와 5.5m 광폭 거실 설계가 적용된다. 84A와 128A 타입에는 침실 2·3 가변형 벽체가 적용되며, 84㎡B와 128㎡B 타입은 주방과 거실이 분리된 구조로 설계된다. 타입에 따라 드레스룸, 팬트리, 알파룸 등 수납 특화 공간도 갖춘다.커뮤니티도 대단지에 걸맞게 계획됐다. 6레인 실내수영장, 사우나, 피트니스센터, 골프연습장, 키즈플레이존 등이 들어설 예정이며, 커뮤니티 내에는 대형 스크린이 설치된 미디어 시청 공간이 마련될 예정이다. 대단지로 조성되는 만큼 다양한 커뮤니티 시설을 상대적으로 낮은 관리비 부담으로 이용할 수 있다는 점도 장점으로 거론된다. 주차는 세대당 약 1.7대 수준을 확보했고, 동별 엘리베이터 4대를 배치해 이동 편의성을 높였다. 외관에는 커튼월룩 및 야간 경관조명 설계가 적용돼 단지의 상징성을 더할 전망이다.해당 단지의 견본주택은 양주시 옥정동 일원에 마련될 예정이며 현장 부지 인근에 위치한다.

지난달 서울 부동산 증여인 가운데 50·60대의 비중이 70대를 뛰어넘은 것으로 나타났다. 대출 규제와 다주택 보유 부담 확대 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다.16일 직방이 법원 등기정보광장 부동산 소유권이전등기 통계를 분석한 결과 지난 2월 서울의 증여인 1천773명 가운데 70대 이상이 43.0%로 가장 높았으며 이어 60대 32.8%, 50대 16.2%, 40대 3.6% 순으로 집계됐다.다만, 70대 이상의 비중은 1월(49.3%) 대비 6.3%포인트(p) 낮아졌다.반면 50대와 60대의 비중은 같은 기간 각각 2.8%포인트, 4.0%포인트 높아지며 합산 비중(49.0%)이 70대 이상의 비중(43.0%)을 웃돌았다.직방은 "여전히 70대 이상의 고령층 비중이 크지만, 최근에는 50·60대 참여가 확대되며 증여 시점이 다소 앞당겨지는 흐름"이라고 설명했다.이에 반해 지난달 전국적으로 70대 이상의 증여 비중이 49.3%로 전체의 절반을 차지했다.또 지난달 70대 이상의 증여 비중은 전북(78.1%), 전남(55.9%), 경남(55.8%), 충남(53.6%), 충북(52.8%), 강원(51.5%) 등의 지방에서 50%를 넘겼다.서울과 지방의 이런 차이는 서울을 중심으로 집값이 높은 수준을 유지하는 가운데, 자녀 세대가 주택을 마련하는 과정에서 부모 자금이 활용되는 사례가 늘었기 때문으로 풀이된다.대출 규제 강화로 주택 구입 시 조달할 수 있는 금융 자금의 규모가 제한되면서 부모 세대가 자산을 이전하는 방식으로 증여를 활용하는 사례가 늘었다는 것이다.아울러 다주택 보유 부담 확대에 대한 인식이나 실거주하지 않는 주택에 대한 규제 강화 가능성 등 최근 시장 환경 변화도 영향을 미쳤을 가능성이 있다.정책 환경 변화에 대한 인식이 확산하면서 보유 자산을 미리 정리하거나 자산 이전 시점을 앞당겨 증여를 선택하는 사례가 늘었을 수 있다고 직방은 분석했다.

부동산 투자에 성공해 큰 자산을 모은 것으로 알려진 개그맨 황현희가 시사 프로그램에 출연해 정부의 다주택자 주택 매도 압박에도 "팔지 않고 버틸 것"이라고 밝혔다.지난 10일 방송된 MBC 'PD수첩'의 '무주택 대통령 VS 다주택자'에 출연한 황현희는 "자산은 사고 팔고 하는 게 아니라고 생각한다"며 "부동산은 보유의 영역"이라는 소신을 밝혔다.그는 "저는 개인적으로 그때(과거) 보유했던 부동산을 계속 보유해 가고 있다"며 "한번 사면 10년 이상은 부동산은 가지고 가야 한다"고 말했다.정부의 부동산 정책에 대해 "보유세가 나올 거라는 예상은 된다"고 내다봤다.그러나 황현희는 "우리가 이 게임을 한번 해봤다. 전전 정권에서도 한번 해보지 않았느냐"며 "보유세도 엄청나게 많이 내보고 양도소득세도 엄청나게 올렸다"고 전했다.그러면서 "그때 어땠느냐. 버텼다. (다주택자들) 다 똑같이 얘기할 거다. 버틴다, 버티면 된다"며 "부동산은 불패다라는 기본적인 심리를 다 가지고 있다"고 설명했다.황현희는 "단기간에 묶어 놓고 거래가 활발하게 안 되게 만들어서 떨어진 것처럼 보이는 상황은 우리가 몇 번 봤지만 전체적인 그림으로 봤을 때 '부동산 시장을 완벽하게 잡은 사람은 아직 없었다'라고 표현할 수밖에 없다"고 강조했다.그는 "인간의 욕망이다. 좋은데 살고 싶지 않느냐"고 되물었다.황현희는 지난해 MBC 예능 '라디오스타'에 출연해 2017년께 서울 용산구, 성동구, 영등포구 아파트에 투자해 수익을 낸 경험을 전한 바 있다. 한편 이재명 대통령은 지난 1일 자신의 엑스(옛 트위터)에 글을 올려 "집을 팔고 사는 것은 개인의 자유지만, 그것이 이익이나 손실이 되게 할지는 정부가 정한다"고 밝혔다.이 대통령은 "다주택이나 비거주라는 이유로 정치인들에게 팔아라 사지 말라 강요할 필요 없다"며 "'고위 공직자이니 먼저 팔라'고 도덕적 의무를 얘기할 필요도 없다"고 언급했다.그러면서 "자본주의 사회에서 돈이 되니 집도 사 모으는 것이지, 돈이 안 되면 집을 사 모으라고 고사를 지내고 빌어도 살 리가 없다"며 "돈이 되니까 살지도 않을 집을 사 모으는 것"이라고 설명했다.이어 "집을 사 모으거나 팔지 않는 사람이 문제가 아니라, 사는 것이 이익이 되도록 정부가 세금, 금융, 규제를 만들었기 때문"이라며 "결국 투기는 투기한 사람이 아니라 투기가 가능하도록 제도를 만든 정치인, 정부가 문제"라고 강조했다.이 대통령은 "다주택이나 투자용 비거주 주택의 매도를 유도하는 것은 도덕적 의무를 요구하는 것이 아니라 지금까지의 정부의 실패 또는 방임을 믿으며 이익을 취해 온 그들에게 불의의 타격을 가하지 않고 피해를 회피할 기회를 주기 위한 것"이라며 "그것이 사회적 비용을 줄이는 길이기도 하기 때문"이라고 말했다.또한 "지금까지와는 달리 앞으로는 과거와 같은 선택이 손실이 되도록 세금, 금융, 규제를 철저히 설계할 것이고 그 어떤 부당한 저항과 비방에도 흔들림 없이 시행할 것이라 새로운 합리적 선택의 기회를 주려는 것"이라고 부연했다.