[이코노미스트 우승민 기자] 서울 오피스 시장이 견조한 상승세를 보이는 가운데, 내년부터 도심권역(CBD)을 중심으로 오피스 공급이 집중되며 공실률 상승 우려가 제기되고 있다.

28일 하나금융연구소가 발표한 '도심 오피스 공급집중 영향 점검' 보고서에 따르면 올해부터 2030년까지 서울 주요 업무지구에 준공 예정인 오피스 연면적은 404만6000㎡로, 단순 계산시 매년 67만4000㎡의 오피스가 신규 공급될 예정이다. 이는 최근 10년간 연평균 공급량(88만4000㎡)의 75% 수준이다.

그러나 도심권역은 2030년까지 연평균 54만5000㎡가 공급된다. 최근 10년간 도심권역 연평균 오피스 공급량은 30만4000㎡인데 이보다 약 80%가 늘어난 물량이다.

서울 주요 업무지구인 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD)과 비교해 도심권역에 압도적으로 많은 물량의 공급이 예고되면서 공실률 상승 우려도 나온다.

글로벌 부동산 서비스 기업 JLL 코리아에 따르면 내년에는 연면적 약 6300평 규모 오피스인 남산N타워와 공평 15·16지구 재개발 사업으로 조성 중인 G1 오피스, 을지로3가 이을타워 등이 준공될 예정이다.

2027년에는 도심권역에 2곳의 오피스 개발 프로젝트가 완료될 예정이고, 2028년에는 수표구역 도시정비형 재개발사업(ONE X)이 준공될 것으로 전망된다.

JLL코리아는 "도심 권역이 압도적으로 많은 신규 공급 예정 물량을 보유하고 있는 만큼 타 권역 대비 비교적 높은 폭의 공실률 상승이 예상된다"며 "도심 권역에서 개발 중인 다수의 오피스들이 준공 전 선매각을 추진하고 있는데, 공사비 상승과 자금 조달 부담 등으로 인한 매도자와 매수자 간의 견해 차이로 클로징까지는 시간이 걸릴 것으로 전망"이라고 밝혔다.

다만, 공급량이 늘어도 서울 오피스의 노후화와 고품질 오피스 선호 현상 등으로 인한 이전 수요로 상당부분 흡수가 가능할 것이란 분석도 나온다.

최근 우리나라를 비롯한 글로벌 오피스 시장에서는 고품질 오피스를 선호하는 'Flight to Quality' 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 사무환경이 기존 직급중심에서 프로젝트 중심으로 변화하면서 개방적이고, 유연한 공간 활용이 중요시되고 있어 이를 설계에 반영한 신축 고급 오피스에 대한 임차인들의 선호가 높아진 것이다.

하나금융연구소 황규완 연구위원은 "투자자 역시 공실 우려가 낮아 안정적인 임대운용이 기대될 뿐만 아니라 높은 에너지 효율, 통합 관리체계 등으로 운용비용이 낮은 신축 고급 오피스를 선호한다"며 "서울 오피스의 상당수가 준공 20년 이상의 노후 오피스로 구성돼 공급 집중이 발생해도 기존 오피스 임차인의 이전수요로 상당부분 흡수가 가능할 전망"이라고 밝혔다.

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