[이코노미스트 김기론 기자] 국내 부동산 시장에서 내국인을 겨냥한 대출·세제 규제가 강화되는 가운데, 서울 아파트를 매입해 세를 놓는 '외국인 집주인'이 5년 새 4배 이상 급증한 것으로 나타났다. 특히 외국인 자본이 강남 3구 등 핵심 고가 주택 시장으로 대거 유입되면서 내국인과의 대출 규제 역차별 및 이상 거래에 대한 관리·감독을 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

15일 대법원 등기정보광장 '확정일자 임대인 현황' 데이터에 따르면 올해 8월까지 서울에서 외국인이 집주인으로 등록된 전월세 계약 건수는 총 6,189건으로 집계됐다. 현 추세가 이어지면 올해 연간 계약은 9,200건 수준에 달할 전망이다. 이는 2021년(2,128건)과 비교해 5년여 만에 4배 이상 증가한 수치로, 전체 임대차 시장 내 외국인 집주인 비중 역시 2021년 0.27%에서 지난해 0.91%까지 뛰었다.

외국인 임대 계약은 서울 핵심지 고가 주택에 집중됐다. 최근 1년간 서울 외국인 임대 계약(9,321건) 중 약 30%(2,801건)가 강남·서초·송파구에 몰렸다. 자치구별로는 강남구가 1,152건으로 가장 많았고, 송파구(849건)와 서초구(800건)가 뒤를 이었다. 반포동, 개포동, 서초동 등 하이엔드 주거 밀집 지역과 주요 정비사업 구역이 상위권을 차지했다. 집합건물 소유 현황에서도 지난 6월 기준 외국인 명의 소유자가 가장 많은 자치구는 강남구(3,440명)로 조사됐다.

시장에서는 이 같은 쏠림 현상의 배경으로 내국인과 외국인 간 자금 조달 규제의 불균형을 지목한다. 내국인은 강화된 대출 규제에 묶여 자금 조달에 제약을 받는 반면, 외국인은 자국 금융기관이나 글로벌 은행 등을 통해 상대적으로 규제망을 벗어나 자금을 조달할 수 있어 전월세를 낀 '갭투자'가 용이하다는 지적이다.

실제 국회 국토교통위원회 김종양 국민의힘 의원이 국토부로부터 제출받은 자금조달계획서 분석 결과에 따르면, 외국인은 주택 매수 자금 중 금융기관 예금 충당 비중이 41.4%로 내국인(18.5%)의 두 배를 웃돌았다. 예금액 중 12.7%는 해외 예금의 국내 송금액이었으며, 출처 확인이 모호한 외화 비중도 24.1%에 달했다. 대출액을 기재하지 않고 집을 산 비중도 외국인(52.2%)이 내국인(38.4%)보다 뚜렷하게 높았다.

자금 유입과 비례해 위법 의심 거래도 늘고 있다. 서울 내 외국인 부동산 이상 거래 통보 건수는 2024년 64건에서 지난해 135건으로 두 배 이상 증가했으며, 특히 30억 원 이상 초고가 주택 대상 통보 건수가 29건에서 62건으로 급증했다. 국적별로는 지난해 위법 의심 통보 383건 중 중국인이 184건(48.0%)으로 절반가량을 차지했고, 미국인(107건)이 뒤를 이었다.

정부는 토지거래허가구역 지정, 2년간 실거주 의무, 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무화 등 외국인 투기 차단책을 시행 중이다. 그러나 해외 금융망을 통한 편법 조달과 고가 주택 매입 사각지대를 원천적으로 막기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 김종양 의원은 "내국인만 대출과 세금으로 옥죄는 사이 외국인의 초고가 부동산 매입은 규제망을 비껴가고 있다"며 "외국인 이상 거래와 자금 출처에 대한 전방위적 감시와 제도 개선이 시급하다"고 강조했다.

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